Tại sao giá nhà liền thổ thứ cấp tại TP HCM lại rẻ hơn sơ cấp?

Nội dung chính

Tại sao giá nhà liền thổ thứ cấp tại TP HCM lại rẻ hơn sơ cấp?

Theo ghi nhận thì hiện nay, trung bình giá bán nhà liền thổ bán sang tay tại TP HCM hiện thấp ơn 2,5 lần so với rổ hàng sơ cấp.

Nguyên nhân đầu tiê dẫn đến việc chênh lệch về giá giữa 02 loại bất động sản trên được cho là bắt nguồn từ sự đa dạng về nhà ở và giá trong thị trường thứ cấp

Thị trường nhà liền thổ sơ cấp chủ yếu là nhà phố thương mại (shophouse), hoặc các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang, có vị trí đẹp, tiện ích đồng bộ và giá trị đầu tư cao. Tuy nhiên, điểm chung của các loại nhà ở này là có chi phí phát triển rất lớn.

Nhà liền thổ thứ cấp cũng đáp ứng được sự đa dạng về các loại hình nhà ở như biệt thự, nhà liền kề, nhà phố.

Tuy nhiên, những sản phẩm nhà liền thổ thứ cấp này thường không còn áp lực đầu tư ban đầu, lại được mua đi bán lại nhiều lần nên giá dễ “mềm” hơn so với sơ cấp.

Nguyên nhân thứ hai dẫn đến việc chênh lệch trên là sản phẩm thứ cấp chủ yếu là hàng tồn từ các giai đoạn trước, khi chi phí đầu vào rẻ hơn hiện tại. Vì thế, dù tăng theo thời gian nhưng mức tăng của thứ cấp vẫn thấp hơn nhiều so với giá sơ cấp vốn đang bị đẩy lên cao.

Ngoài các lý do trên thì tâm lý của chủ đầu tư và người mua cũng sẽ tác động đến giá nhà liền thổ thứ cấp và sơ câp. Cụ thể:

- Chủ đầu tư thường mang trong mình áp lực phải đảm bảo được lơi nhuận cao từ dừ án nên thường không hạ giá dù thanh khoản thấp. Trong khi đó, người bán thứ cấp có thể linh hoạt hơn để thoát hàng, cắt lỗ, xoay vốn, tạo điều kiện giá mềm hơn.

- Đôi với người mua thì hiện nay họ thường tìm kiếm nhà ở có tầm giá dưới 10 tỷ đồng hoặc có thể thấp hơn nữa, tùy theo khả năng tài chính. trong khi hàng sơ cấp chủ yếu trên 30 tỷ. Điều này khiến nhà sang tay trở thành lựa chọn hợp túi tiền hơn, dễ tiếp cận và dễ đàm phán hơn.

Tại sao giá nhà liền thổ thứ cấp tại TP HCM lại rẻ hơn sơ cấp? (Hình từ Internet)

Nên chọn mua loại nhà liền thổ thứ cấp nào?

Như đã biết thì nhà liền thổ thứ cấp được hiểu là nhà đã qua sử dụng hoặc được sở hữu từ trước và đang được chủ sở hữu rao bán lại, do đó nhà liền thổ thứ cấp cũng rất đa dạng về loại hình.

Để chọn nhà liền thổ thứ cấp phù hợp, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố về vị trí, pháp lý, hạ tầng, giá cả và tiềm năng tăng giá. Có thể lựa chọn nhà dựa trên các yếu tố sau:

- Chọn dự án đã hoàn thiện hạ tầng và có cư dân sinh sống

 - Ưu tiên nhà đã có sổ hồng/sổ đỏ để hạn chế rủi ro pháp lý, dễ sang tên, thế chấp vay ngân hàng. 

- Chọn nhà liền thổ có giá dưới 10 tỷ đồng (phù hợp đại đa số người mua) để đảm bảo dễ thanh khoản, dễ bán lại.

- Tránh mua nhà quá cũ hoặc nằm trong khu quy hoạch treo để tránh gặp rắc rối pháp lý, khó cải tạo hoặc xin giấy phép sửa chữa – khó tăng giá về lâu dài.

Khi mua nhà ở thì cá nhân cần phải đóng bao nhiêu thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định hiện nay thì trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân sẽ do các bên thỏa thuận.

Trường hợp không thỏa thuận thì người chuyển nhượng có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân vì là người có thu nhập.

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng mua bán nhà ở sẽ được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Lưu ý:

- Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).

- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Bên cạnh đó, theo hoản 2 Điều 2 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thời gian sang tên sổ đỏ sẽ được thực hiện không quá 5 ngày làm việc.

Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Như vậy, người dân cần hiểu đúng thời gian giải quyết là 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, nhưng không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều đó đồng nghĩa với việc không phải nộp hồ sơ xong 10 ngày sau là có Giấy chứng nhận mới.