Nhà ở thuộc sở hữu chung khi bán có bắt buộc phải bán cho các chủ sở hữu còn lại?
Nội dung chính
Nhà ở để tham gia giao dịch mua bán phải đáp ứng các điều kiện gì?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch mua bán như sau:
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, để được tham gia giao dịch mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không cần giấy chứng nhận như sau:
+ Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản
+ Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết
+ Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công
+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
+ Nhận thừa kế nhà ở.
(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Điều kiện quy định tại điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà ở thuộc sở hữu chung khi bán có bắt buộc phải bán cho các chủ sở hữu còn lại?(Hình ảnh Internet)
Nhà ở thuộc sở hữu chung khi bán có bắt buộc phải bán cho các chủ sở hữu còn lại?
Căn cứ tại Điều 218 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:
Định đoạt tài sản chung
…
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Theo đó, đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản chung không bắt buộc chủ sở hữu phải bán phần sở hữu của mình cho các chủ sở hữu còn lại.
- Tuy nhiên chủ sở hữu chung khác khi nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán được quyền ưu tiên mua trong thời hạn như sau:
+ Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản
+ Trong thời hạn 01 tháng đối với tài sản chung là động sản.
- Và kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
- Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
- Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Có được góp vốn nhà ở thuộc sở hữu chung hay không?
Căn cứ tại khoản 2 Điều 179 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc góp vốn nhà ở như sau:
Góp vốn bằng nhà ở
…
2. Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:
a) Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
b) Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Theo đó, chủ sở hữu nhà ở thuộc sở chung được quyền góp vốn nhà ở thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung phải đáp ứng các quy định sau:
- Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
- Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.