Khi mua nhà đất cần phải đóng các loại phí và thuế gì? Nếu trốn thuế/tránh thuế khi mua nhà đất thì sẽ đối diện với mức phạt như thế nào?

Nội dung chính

Khi mua nhà đất cần phải đóng các loại phí và thuế gì? 

(1) Thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà đất

Căn cứ tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BYC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC về việc tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau: 

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

…

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% 

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất, thuế Thu nhập cá nhân phải nộp được tính theo công thức:  

Trong đó: 

- Giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng, hoặc nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất trong bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định.

(2) Lệ phí trước bạ khi mua nhà đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp khi mua nhà đất được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Trường hợp mua bán trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá ghi trong hợp đồng.

- Trường hợp giá nhà đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

(3) Phí công chứng khi làm hồ sơ mua nhà đất

Căn cứ theo Bảng quy định tại tiết a7 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí, lệ phí công chứng. Khi các bên tiến hành chuyển nhượng bất động sản và cần công chứng hợp đồng, họ phải nộp phí công chứng.

Mức phí công chứng tại Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng (đã bao gồm thuế GTGT) được xác định như sau:

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Phí được tính dựa trên tổng giá trị quyền sử dụng đất. Nếu có tài sản gắn liền với đất (như nhà ở hoặc công trình xây dựng), phí sẽ tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Đối với hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Phí được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch.

(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua nhà đất

Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định và giải thích về phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua nhà đất như sau:

Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

… 

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Như vậy, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí cho việc thẩm định hồ sơ và các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng).

Khi chuyển nhượng bất động sản và cần cấp Sổ hồng, tổ chức hoặc cá nhân phải nộp hồ sơ và đóng phí thẩm định.

Mức thu phí được quy định dựa trên quy mô diện tích thửa đất, tính chất hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

(5) Lệ phí địa chính

Theo Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC , lệ phí địa chính là khoản thu từ tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khi họ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền xử lý các vấn đề liên quan đến địa chính. Các khoản phí này bao gồm:

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Chứng nhận đăng ký biến động đất đai và trích lục bản đồ địa chính.

- Cung cấp văn bản và số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí sẽ được quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế – xã hội, với nguyên tắc như sau

Mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân tại các quận của thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành, hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ cao hơn so với các khu vực khác.

Mức thu áp dụng cho tổ chức sẽ cao hơn mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân.

Khi mua nhà đất cần phải đóng các loại phí và thuế gì? Nếu trốn thuế/tránh thuế khi mua nhà đất thì sẽ đối diện với mức phạt như thế nào? (Hình từ Internet)

Nếu trốn thuế/tránh thuế khi mua nhà đất thì sẽ đối diện với mức phạt như thế nào? 

- Xử phạt vi phạm hành chính: Hành vi trốn thuế được quy định trong luật là các hành vi không nộp hồ sơ khai thuế, đăng ký thuế; sử dụng chứng từ, tài liệu không chính xác để xác định sai số tiền thuế phải nộp; không xuất hóa đơn hoặc sử dụng hóa đơn bán hàng không hợp pháp; cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế; sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định... theo Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019.

+ Theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt hành chính có thể từ 1 đến 3 lần số tiền trốn thuế, tùy thuộc vào tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.

+ Người trốn thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Nếu đã hết thời hiệu xử phạt (2 năm kể từ hành vi vi phạm), họ không bị xử phạt nhưng vẫn phải nộp đủ số tiền thuế trốn và tiền chậm nộp.

- Xử lý trách nhiệm hình sự: Theo điều 200 Bộ luật Hình sự 2015  được sửa đổi bởi khoản 47 Điều 1 Luật Sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017, mức phạt cho hành vi trốn thuế được quy định như sau:

+ Trốn thuế từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng: có thể bị phạt tiền 100 triệu đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù 3 tháng đến 1 năm.

+ Trốn thuế từ 300 triệu đến dưới 1 tỷ đồng: phạt tiền 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù 1 đến 3 năm.

+ Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên: phạt tiền 1,5 đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù 2 đến 7 năm.

+ Ngoài ra, người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề từ 1 đến 5 năm, hoặc tịch thu tài sản.

Có trường hợp nào được miễn hoặc giảm thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà đất không?

- Mua đất từ người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng: Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể là:

+ Giữa vợ và chồng

+ Cha mẹ với con

+ Cha mẹ nuôi với con nuôi

+ Cha mẹ chồng với con dâu

+ Bố mẹ vợ với con rể

+ Ông bà nội với cháu nội

+ Ông bà ngoại với cháu ngoại

+ Anh chị em ruột

Ngoài ra, bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung, và khi ly hôn, việc phân chia tài sản này cũng được miễn thuế.

- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất: Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng phải đáp ứng ba điều kiện:

+ Duy nhất một nhà ở hoặc thửa đất: Người chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu có quyền sở hữu khác, sẽ không được miễn thuế.

+ Thời gian sở hữu tối thiểu 6 tháng: Quyền sở hữu nhà ở hoặc đất ở phải ít nhất 183 ngày tính từ ngày cấp giấy chứng nhận.

+ Chuyển nhượng toàn bộ: Chỉ được miễn thuế khi chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần, sẽ không được miễn thuế.