Có phải tất cả các loại nhà ở có sẵn đều được phép đưa vào kinh doanh?

Nội dung chính

Có phải tất cả các loại nhà ở có sẵn đều được phép đưa vào kinh doanh?

Căn cứ khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh quy định như sau:

Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Đồng thời căn cứ Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Như vậy, không phải tất cả các loại nhà ở có sẵn đều được phép đưa vào kinh doanh. Chỉ các loại nhà ở không thuộc diện tài sản công tại Điều 13 Luật Nhà ở 2023 mới được phép kinh doanh. Những loại nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc được coi là tài sản công sẽ bị hạn chế hoặc cấm kinh doanh dưới các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua.

Ngoài ra, các dự án nhà ở muốn đưa vào kinh doanh phải tuân thủ các yêu cầu về pháp lý và phải có đủ các điều kiện về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

Có phải tất cả các loại nhà ở có sẵn đều được phép đưa vào kinh doanh? (Hình từ Internet)

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở có sẵn là khi nào?

Căn cứ khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn quy định như sau:

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

...

5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

...

Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở có sẵn đối với bên mua hoặc bên thuê mua được quy định cụ thể như sau:

- Khi bên mua hoặc bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua hoặc tiền thuê mua: Bên mua hoặc thuê mua phải hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng, tức là thanh toán đầy đủ khoản tiền mua hoặc tiền thuê mua đã được hai bên thỏa thuận.

- Khi bên mua hoặc bên thuê mua nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng: Sau khi đã thanh toán đầy đủ, bên mua hoặc thuê mua phải nhận bàn giao thực tế tài sản (nhà ở hoặc công trình xây dựng) từ bên bán hoặc bên cho thuê mua.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu thường là thời điểm kết thúc cuối cùng của cả hai điều kiện trên: thanh toán đủ và nhận bàn giao. Tuy nhiên, nếu hợp đồng mua bán, thuê mua có thỏa thuận khác về thời điểm xác lập quyền sở hữu (ví dụ, có thể xác lập ngay khi thanh toán đủ mà chưa cần bàn giao) thì thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Chủ đầu tư có được ủy quyền cho người khác ký hợp đồng thuê mua nhà ở trong công trình xây dựng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản?

Căn cứ khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

...

4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

...

Như vậy, trong trường hợp hợp đồng thuê mua nhà ở trong dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư phải tự thực hiện việc ký kết mà không được phép ủy quyền cho người khác.