Có được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất hay không?

Nội dung chính

Có được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không?

Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất lần đầu tiên được định nghĩa tại Luật Đất đai 2024, theo quy định tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Căn cứ vào quy định nêu trên, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nêu tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau (Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 và điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024, điểm a khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024):

- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Căn cứ theo quy định nêu trên thì quyền thuê trong hợp đồng thuê không được chuyển nhượng độc lập mà phải đi kèm với bán tài sản gắn liền với đất thuê, thời điểm người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê là khi tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện luật định.

Như vậy, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nhưng việc chuyển nhượng này phải đi kèm với bán tài sản gắn liền với đất thuê và đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định.

Có được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không? (Hình từ Internet)

Cá nhân có thể nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất từ những đối tượng nào?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 34, điểm b khoản 2 Điều 37, điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024, cá nhân có thể mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất từ các đối tượng sau:

- Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

- Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có phải đăng ký biến động không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật Đất đai 2024, người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Căn cứ theo quy định nêu trên, người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.