Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 trên 500 triệu/năm

Nội dung chính

Tổng hợp những loại thuế cho thuê nhà phải nộp từ năm 2026

Căn cứ theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Điều 4. Nguyên tắc tính thuế

[...]

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

[...]

25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu hằng năm từ 200 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có doanh thu dưới mức quy định tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.

Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định như sau:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

[...]

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

Như vậy, ngưỡng đóng thuế cho thuê nhà là từ 500 triệu đồng/năm trở lên.

Điều chỉnh mức ngưỡng đóng thuế cho thuê nhà từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu.

Mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng cũng được điều chỉnh tương ứng lên 500 triệu đồng/năm.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01/01/2026

Do đó, hộ kinh danh, cá nhân kinh doanh chỉ nộp 2 loại thuế: Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khi có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm.

Đồng thời, căn cứ theo Nghị quyết 198/2025/QH15 nêu rõ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không áp dụng phương pháp khoán thuế từ ngày 01/01/2026. Hộ, cá nhân kinh doanh đang nộp thuế theo phương thức thuế khoán phải chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân (khi có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm). Với tỷ lệ % tính thuế GTGT là 5% và mức thuế suất thuế TNCN 5%.

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 trên 500 triệu/năm (Hình từ Internet)

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 trên 500 triệu/năm

Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 cũng chỉ tính trên phần doanh thu vượt qua ngưỡng 500 triệu đồng thay vì đánh thuế trên toàn bộ doanh thu như quy định hiện hành. 

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:

Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà là 600 triệu/năm thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng: 100 triệu x 5% = 5 triệu đồng.

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà được tính theo công thức sau:

Theo đó, khi cá nhân cho thuê nhà ở với thời gian cho thuê không trọn năm, mà phát sinh doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN với mức thuế suất 5%. 

Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà là 600 triệu/năm thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng: 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng.

Lưu ý:

Thuế TNCN: chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Thuế GTGT: tính trên toàn bộ doanh thu chịu thuế, khi doanh thu vượt ngưỡng, không có phần miễn như TNCN.

Cá nhân cho thuê nhà nộp tờ khai thuế tại đâu?

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:

Điều 14. Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

[...]

2. Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

[...]

Như vậy, cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà có thể nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê

Trên đây là toàn bộ nội dung về "Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 trên 500 triệu/năm"