Chồng giấu vợ mua nhà, hợp đồng mua bán nhà có bị vô hiệu không?

Nội dung chính

Chồng giấu vợ mua nhà, hợp đồng mua bán nhà có công chứng được không?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất và nhà ở (tài sản) gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Theo đó, khi mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà, trừ các trường hợp sau:

(1) Mua bán quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;

(2) Mua bán nhà ở thuộc tài sản công;

(3) Mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư.

Trong trường hợp mua bán nhà mà không thuộc các trường hợp (1), (2), (3) nêu trên thì phải thực hiện hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán. Khi công chứng hợp đồng mua bán nhà thì phải chuẩn bị hồ sơ công chứng quy định tại khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, cụ thể bao gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng (Nếu có)

- Bản sao giấy tờ tùy thân: CCCD/ Thẻ Căn cước/Hộ chiếu,...

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

- Bản sao Sổ đỏ/Sổ hồng;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trường hợp trong hồ sơ công chứng mà Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân xác nhận rõ bên mua là người chồng đã kết hôn thì công chứng viên sẽ yêu cầu có xác nhận của người vợ về việc đồng ý mua hoặc đến ký mua hoặc ký thỏa thuận tài sản riêng thì mới có thể công chứng hợp đồng mua bán nhà được, trừ trường hợp người chồng có đủ căn cứ chứng minh rằng số tiền mua nhà là tài sản riêng của người chồng mà không cần người vợ ký xác nhận tài sản riêng.

Do đó, nếu chồng giấu vợ mua nhà thì sẽ không thể thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà được, trừ trường hợp người chồng có đủ căn cứ chứng minh rằng số tiền mua nhà là tài sản riêng.

Chồng giấu vợ mua nhà, hợp đồng mua bán nhà có bị vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Chồng giấu vợ mua nhà, hợp đồng mua bán nhà có bị vô hiệu không?

Trường hợp 1: Tiền mua nhà là tài sản riêng của chồng

Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Theo đó, nếu có căn cứ chứng minh rằng số tiền mua nhà là tài sản riêng của người chồng thì người chồng có quyền định đoạt với số tiền thuộc sở hữu riêng của mình, bao gồm cả việc dùng tiền để mua nhà mà không cần sự đồng ý của người vợ.

Trường hợp 2: Tiền mua nhà là tài sản chung

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp chia tài sản chung của vợ chồng thì phần tài sản được chia, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ, chồng (trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác); tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Trong trường hợp tiền mua nhà là tài sản chung mà giao dịch mua bán không có sự đồng ý thỏa thuận của cả hai bên vợ và chồng thì theo quy định của pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán nhà có thể bị tuyên vô hiệu. Cụ thể:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Khoản 2 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

Bên cạnh đó, tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự không đáp ứng điều kiện về chủ thể, năng lực, ý chí tự nguyện, nội dung và hình thức theo quy định thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

Theo đó, việc định đoạt số tiền là tài sản chung của vợ chồng phải do vợ chồng thỏa thuận. Nếu người chồng tự ý sử dụng số tiền là tài sản chung để tham gia giao dịch mua bán nhà mà không có sự đồng ý thỏa thuận của người vợ thì được xem là giao dịch dân sự vô hiệu do không đủ điều kiện về năng lực, chủ thể tham gia giao dịch.

Ngoài ra, theo như phân tích trước đó thì chồng giấu vợ mua nhà sẽ không thể thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà được, trừ trường hợp người chồng có đủ căn cứ chứng minh rằng số tiền mua nhà là tài sản riêng.

Do đó, nếu người chồng không có đủ căn cứ chứng minh rằng số tiền mua nhà là tài sản riêng mà người vợ không đến ký xác nhận đồng ý mua hoặc không có xác nhận đồng ý mua trước đó hoặc không đến ký xác nhận thỏa thuận tài sản riêng nhưng vẫn được công chứng thì người vợ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu với lý do không đủ điều kiện về chủ thể, năng lực giao dịch. Nếu Tòa án xác định đây là tài sản chung và người vợ không đồng ý mua, hợp đồng mua bán nhà có khả năng bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Mẫu đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu mới nhất năm 2025

Mẫu đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hiện nay sử dụng theo Mẫu số 01-VDS ban hành kèm theo Nghị quyết số 04/2018/NQ-HĐTP sau:

Tải mẫu Tại đây

Mẫu số 01-VDS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 04/2018/NQ-HĐTP ngày 09 tháng 8 năm 2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------

ĐƠN YÊU CẦU GIẢI QUYẾT VIỆC DÂN SỰ

(V/v: …………………………………..)(1)

Kính gửi: Tòa án nhân dân…………………(2)

Người yêu cầu giải quyết việc dân sự:(3) ...............................................................................

Địa chỉ:(4) ..............................................................................................................................

Số điện thoại (nếu có): …………………………..; Fax (nếu có):................................................

Địa chỉ thư điện tử (nếu có): ..................................................................................................

Tôi (chúng tôi) xin trình bày với Tòa án nhân dân(5) ................................................................ việc như sau:

- Những vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết:(6) .........................................................................

.............................................................................................................................................

- Lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết đối với những vấn đề nêu trên:(7)

.............................................................................................................................................

- Tên và địa chỉ của những người có liên quan đến những vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết:(8)

.............................................................................................................................................

- Các thông tin khác (nếu có):(9).............................................................................................

Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn yêu cầu:(10)

1. .........................................................................................................................................

2. .........................................................................................................................................

3. .........................................................................................................................................

Tôi (chúng tôi) cam kết những lời khai trong đơn là đúng sự thật.

………, ngày…. tháng…. năm……. (11)

                                                                          NGƯỜI YÊU CẦU(12)

Hướng dẫn sử dụng mẫu số 01-VDS trong trường hợp người vợ yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu

(1) Ghi loại việc dân sự mà người yêu cầu yêu cầu Tòa án giải Quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự . Cụ thể: yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu.

(2) và (5) Ghi tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc dân sự; nếu là Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì ghi rõ tên Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố

thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội); nếu là Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì ghi Tòa án nhân dân tỉnh (thành phố) đó (ví dụ: Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam).

(3) Ghi rõ họ tên, ngày tháng năm sinh căn cước công dân/căn cước/hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân khác của người yêu cầu. Nếu là người đại diện theo pháp luật của người yêu cầu thì sau họ tên ghi "- là người đại diện theo pháp luật của người có quyền yêu cầu” và ghi rõ họ tên của người yêu cầu; nếu là người đại diện theo ủy quyền của người yêu cầu thì ghi "- là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền yêu cầu theo văn bản ủy quyền được xác lập ngày ………” và ghi rõ họ tên của người yêu cầu.

(4) Ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú, nơi làm việc (nếu có) của người yêu cầu tại thời điểm làm đơn yêu cầu (ví dụ: thôn Bình An, xã Phú Cường, huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội);

(6) Ghi cụ thể những nội dung mà người yêu cầu yêu cầu Tòa án giải quyết.

(7) Ghi rõ lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự đó.

(8) Ghi rõ họ tên, địa chỉ nơi cư trú, nơi làm việc (nếu có) của những người mà người yêu cầu nhận thấy có liên quan đến việc giải quyết việc dân sự đó.

(9) Ghi những thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình.

(10) Ghi rõ tên các tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn yêu cầu, là bản sao hay bản chính, theo thứ tự 1, 2, 3,… (ví dụ: 1. Bản sao Giấy khai sinh của ông Nguyễn Văn A; 2. Bản sao giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của ông Trần Văn B và bà Phạm Thị C;....).

(11) Ghi địa điểm, thời gian làm đơn yêu cầu (ví dụ: Hà Nội, ngày 08 tháng 12 năm 2018; Hưng Yên, ngày 18 tháng 02 năm 2019).

(12) Phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người yêu cầu.