Nhà chưa hoàn công có thực hiện các giao dịch mua bán được hay không?

Nội dung chính

Nhà chưa hoàn công có được tham gia vào các giao dịch mua bán hay không?

(1) Thế nào là nhà chưa hoàn công?

Pháp luật Việt Nam hiện nay không quy định trực tiếp thế nào là nhà chưa hoàn công, tuy nhiên, ta có thể đưa ra khái niệm như sau:

Nhà chưa hoàn công là ngôi nhà hoặc công trình xây dựng đã được xây dựng hoàn thiện nhưng chưa thực hiện hoặc chưa hoàn tất thủ tục hoàn công theo quy định pháp luật. Trong đó, thủ tục hoàn công là quá trình xác nhận với cơ quan có thẩm quyền rằng công trình xây dựng đã hoàn thành, đảm bảo đúng với giấy phép xây dựng, thiết kế phê duyệt, và các tiêu chuẩn xây dựng liên quan.

Vì chưa hoàn công, ngôi nhà này không được ghi nhận là tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng). Điều này có thể dẫn đến những hạn chế nhất định trong việc xác lập quyền sở hữu hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất.

(2) Nhà chưa hoàn công có được tham gia vào các giao dịch mua bán hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, nhà chưa hoàn công không thuộc các trường hợp quy định khoản 2. Do đó, để giao dịch mua bán thì phải đáp ứng các điều kiện như:

- Chủ sở hữu ngôi nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà theo quy định.

- Ngôi nhà không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu.

- Ngôi nhà vẫn còn trong thời hạn sở hữu nhà ở.

- Ngôi nhà không bị kê biên để thực hiện thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính. Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định và có hiệu lực.

- Ngôi nhà không thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, thu hồi đất, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.

Có thể thấy, vì chưa hoàn công, ngôi nhà không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, nên bạn không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Do đó, trong trường hợp này, nhà chưa hoàn công không thể tham gia các giao dịch mua bán.

Nhà chưa hoàn công có được tham gia vào các giao dịch mua bán hay không? (Hình từ Internet)

Hồ sơ hoàn thành công trình là gì?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

...

5. Hồ sơ hoàn thành công trình là tập hợp các hồ sơ, tài liệu có liên quan tới quá trình đầu tư xây dựng công trình cần được lưu lại khi đưa công trình vào sử dụng.

Theo đó, hồ sơ hoàn thành công trình là tập hợp các tài liệu, văn bản và giấy tờ liên quan đến quá trình đầu tư, thi công và nghiệm thu xây dựng công trình. Đây là một phần quan trọng trong thủ tục hành chính nhằm chứng minh công trình đã được xây dựng và hoàn thiện đúng với các quy định pháp luật, các tiêu chuẩn kỹ thuật, và giấy phép xây dựng đã được cấp. Hồ sơ này được lập và lưu trữ khi công trình sẵn sàng đưa vào sử dụng, phục vụ cho mục đích quản lý, vận hành, và các thủ tục pháp lý liên quan trong tương lai.

Phân loại và phân cấp công trình xây dựng như thế nào?

Căn cứ Điều 3 Nghị định 06/2021/NĐ-CP như sau:

Điều 3. Phân loại và phân cấp công trình xây dựng

1. Căn cứ tính chất kết cấu và công năng sử dụng, công trình xây dựng được phân loại như sau:

a) Theo tính chất kết cấu, công trình được phân thành các loại gồm: nhà kết cấu dạng nhà; cầu, đường, hầm, cảng; trụ, tháp, bể chứa, silô, tường chắn, đê, đập, kè; kết cấu dạng đường ống; các kết cấu khác;

b) Theo công năng sử dụng, công trình được phân thành các loại gồm: công trình sử dụng cho mục đích dân dụng; công trình sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp; công trình cung cấp các cơ sở, tiện ích hạ tầng kỹ thuật; công trình phục vụ giao thông vận tải; công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp và phát triển nông thôn; công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và được quy định chi tiết tại Phụ lục I Nghị định này.

Công năng sử dụng của công trình có thể được tạo ra bởi một công trình độc lập, một tổ hợp các công trình hoặc một dây chuyền công nghệ gồm nhiều hạng mục công trình có mối quan hệ tương hỗ với nhau tạo nên công năng chung. Dự án đầu tư xây dựng có thể có một, một số công trình độc lập hoặc tổ hợp công trình chính hoặc dây chuyền công nghệ chính. Công trình nằm trong một tổ hợp công trình hoặc một dây chuyền công nghệ là hạng mục công trình trong tổ hợp công trình hoặc dây chuyền công nghệ.

2. Cấp công trình xây dựng được xác định cho từng loại công trình theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014 (sau đây gọi là Luật số 50/2014/QH13) được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17 tháng 6 năm 2020 (sau đây gọi là Luật số 62/2020/QH14) được sử dụng trong quản lý các hoạt động đầu tư xây dựng theo quy định về cấp công trình xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

3. Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quy định về việc sử dụng cấp công trình quy định tại khoản 2 Điều này trong quản lý các hoạt động đầu tư xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh.

Như vậy, việc phân loại và phân cấp công trình xây dựng được thực hiện theo quy định nêu trên.