Các trường hợp chưa có sổ đỏ vẫn được mua bán nhà hợp pháp

Nội dung chính

Các trường hợp chưa có sổ đỏ vẫn được mua bán nhà hợp pháp

Căn cứ quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì nhà ở cần đáp ứng những điều kiện sau đây để có thể được mua bán:

(1) Có sổ đỏ, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023;

(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Lưu ý: Điều kiện quy định tại (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với nhà ở thuộc các trường hợp sau đây thì khi tham gia mua bán không cần sổ đỏ:

- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

- Mua bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

Như vậy, trong một số trường hợp cụ thể, nhà ở vẫn có thể được mua bán hợp pháp dù chưa có sổ đỏ.

Cụ thể, những trường hợp này bao gồm: mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản, hoặc mua bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, và nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

Do đó, dù chưa có sổ đỏ, những giao dịch này vẫn được pháp luật cho phép và có hiệu lực pháp lý nếu tuân thủ đúng quy định.

Các trường hợp chưa có sổ đỏ vẫn được mua bán nhà hợp pháp  (Hình từ Internet)

Những loại giấy tờ nào có thể thay thế sổ đỏ để chứng minh điều kiện nhà ở được mua bán?

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP các giấy tờ sau đây thay thế sổ đỏ chứng minh điều kiện nhà ở được mua bán, bao gồm:

(1) Đối với giao dịch mua bán nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sau đây:

- Trường hợp người được bố trí tái định cư mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

Trường hợp mua bán nhà ở phục vụ tái định cư có sẵn thì nhà ở này phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Trường hợp mua bán nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

(2) Đối với giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng; trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

(3) Đối với giao dịch mua bán nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023 thì phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định tại Điều 63, Điều 69 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

(4) Đối với giao dịch bán nhà ở của tổ chức bị giải thể, phá sản thì phải có nghị quyết, quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể tổ chức đang có sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án nhân dân tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

Tóm lại, trong trường hợp không có sổ đỏ, các giấy tờ thay thế có thể chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch mua bán gồm có: giấy tờ chứng minh đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với nhà ở trong dự án, giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng đối với nhà ở tái định cư có sẵn,...

Những giấy tờ này giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch mua bán nhà ở khi không có sổ đỏ.

Trình tự, thủ tục thực hiện mua bán nhà

Trình tự, thủ tục thực hiện mua bán nhà quy định tại Điều 162 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Bước 01: Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá mua bán nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Bước 02: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

Trường hợp mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Lưu ý:

+ Trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Đối với giao dịch mua bán nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

+ Tuy nhiên, nếu rơi vào trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Lúc này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

(Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023)

Tóm lại, quy định trên xác định rõ các nội dung bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà ở và các trường hợp không yêu cầu công chứng, chứng thực.

Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, quyền lợi của các bên trong giao dịch và phù hợp với các loại hình nhà ở đặc thù. Các bên cần lưu ý tuân thủ đầy đủ các yêu cầu để đảm bảo hiệu lực pháp lý của hợp đồng.