Hợp đồng thuê căn hộ chung cư River Gate vô thời hạn có bị vô hiệu khi bên cho thuê sở hữu căn hộ có thời hạn?

Nội dung chính

Sở hữu căn hộ chung cư River Gate có thời hạn thì có được cho thuê vô thời hạn không? 

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau: 

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, cho thuê căn hộ chung cư River Gate cần đáp ứng các điều kiện như sau: 

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

- Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở; 

- Có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. 

Như vậy, chủ sở hữu căn hộ chung cư River Gate muốn cho thuê căn hộ thì phải đáp ứng được một trong các điều kiện nêu trên là đang trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu có thời hạn.

Nghĩa là, trường hợp sở hữu căn hộ chung cư River Gate có thời hạn thì không thể cho thuê vô thời hạn mà thời hạn thuê phải trong thời hạn bên cho thuê còn quyền sở hữu đối với căn hộ.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư River Gate vô thời hạn có bị vô hiệu khi bên cho thuê sở hữu căn hộ có thời hạn? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư River Gate vô thời hạn có bị vô hiệu khi bên cho thuê sở hữu căn hộ có thời hạn? 

Theo phân tích tại mục trên, cho thuê căn hộ chung cư River Gate thì phải đáp ứng điều kiện trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu có thời hạn. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư River Gate có thời hạn mà cho thuê vô thời hạn thì không đáp ứng được điều kiện theo quy định, do đó sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 bởi: 

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Đồng thời theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

7. Thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

[...]

Theo đó, sở hữu căn hộ chung cư River Gate có thời hạn mà cho thuê vô thời hạn là vi phạm điều cấm của luật do không đảm bảo điều kiện quy định. Và hợp đồng thuê sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. 

Bên thuê căn hộ chung cư River Gate có được yêu cầu bồi thường nếu hợp đồng vô hiệu do bên cho thuê sở căn hộ có thời hạn? 

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: 

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp bên cho thuê căn hộ chung cư River Gate sở hữu căn hộ có thời hạn nhưng vẫn thực hiện ký kết hợp đồng thuê vô thời hạn mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải chịu trách nhiệm bồi thường. Do đó, bên thuê căn hộ chung cư River Gate có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp này.