Khi nào là thời điểm vàng bán nhà đất? Đọc vị thị trường bất động sản như thế nào?

Nội dung chính

3 yếu tố quyết định thời điểm vàng bán nhà đất

(1) Xu hướng thị trường bất động sản

"Thị trường bất động sản" vận hành theo các chu kỳ bất động sản với bốn giai đoạn:

- Phục hồi: Giá nhà bắt đầu nhích lên, thanh khoản cải thiện.

- Phát triển: Nhu cầu tăng cao, thị trường sôi động, giá tăng nhanh.

- Đỉnh cao: Giá đạt mức cao nhất, lượng giao dịch chậm lại.

- Suy thoái: Nhiều người bán, ít người mua, giá giảm mạnh.

Thời điểm vàng bán nhà đất là khi thị trường ở giai đoạn phát triển hoặc đầu đỉnh cao trong chu kỳ bất động sản, giá trị bất động sản đạt mức tốt nhất. Ngược lại, nếu thị trường suy thoái, nên giữ lại chờ cơ hội mới. Cụ thể, khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển, bạn có thể nhận thấy một số dấu hiệu rõ ràng:

- Lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh: Số lượng người mua và bán tăng đáng kể, cho thấy sự sôi động của thị trường.

- Giá nhà đất tại các khu vực "hot" tăng đều: Các khu vực có tiềm năng phát triển như gần trung tâm thành phố, khu đô thị mới, hoặc gần các dự án hạ tầng lớn thường có giá tăng nhanh.

- Chính phủ có chính sách hỗ trợ: Các chính sách như ưu đãi lãi suất vay mua nhà, giảm thuế, hoặc đầu tư vào hạ tầng đô thị thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

Khi nào là thời điểm vàng bán nhà đất? Đọc vị thị trường bất động sản như thế nào? (Hình từ Internet)

(2) Ảnh hưởng của cung - cầu đến thời điểm bán nhà đất

Sự mất cân đối giữa cung và cầu tác động mạnh đến giá nhà đất. Nếu nguồn cung cao hơn cầu, giá bất động sản có thể bị đẩy xuống thấp. Ngược lại, khi nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu cao, giá sẽ tăng mạnh.

Những khu vực có nhu cầu cao như TP.HCM, Hà Nội hay các thành phố lớn với nhiều dự án cơ sở hạ tầng thường có tính thanh khoản tốt hơn. Bán nhà đất vào thời điểm thị trường sôi động giúp bạn dễ dàng chốt giao dịch với giá cao.

(3) Chính sách tài chính và ảnh hưởng của lãi suất

Các yếu tố như lãi suất ngân hàng, tín dụng bất động sản, thuế và quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn đến quyết định mua bán nhà đất. Khi lãi suất vay thấp, người mua có xu hướng vay nhiều hơn, làm tăng nhu cầu nhà đất và đẩy giá lên cao. Ngược lại, khi lãi suất tăng cao, thị trường có thể chững lại. Cụ thể:

- Giá nhà đất trong khu vực đang tăng mạnh: Nếu giá nhà đất tại khu vực đang sở hữu có xu hướng tăng trưởng liên tục trong 6 - 12 tháng gần đây, đây là dấu hiệu tốt để bán. Có thể kiểm tra qua các sàn giao dịch bất động sản, báo cáo thị trường,... để nắm bắt xu hướng.

- Nhiều giao dịch mua bán thành công trong thời gian ngắn: Nếu bất động sản trong khu vực bạn đang sở hữu có thể bán nhanh mà không cần hạ giá, thì đây có thể là thời điểm lý tưởng để chốt lời.

- Quy hoạch hạ tầng sắp triển khai tại khu vực: Nếu khu vực nhà đất chuẩn bị có dự án lớn như tuyến metro, trung tâm thương mại, khu công nghiệp…, đây là dấu hiệu tiềm năng giúp giá trị tài sản tăng cao. Tuy nhiên, cần đánh giá thời gian hoàn thiện quy hoạch, vì nếu quá lâu, giá có thể chưa đạt mức tốt nhất để bán ngay.

Cách đọc vị thị trường bất động sản để tối ưu giá trị tài sản

Trong kỷ nguyên số hóa, việc giải mã thị trường bất động sản và xác định thời điểm vàng bán nhà đất không còn là một thách thức quá lớn. Nhờ vào sự hỗ trợ của các công cụ phân tích tiên tiến, chủ sở hữu bất động sản có thể dễ dàng theo dõi những biến động của thị trường.

Các nền tảng trực tuyến như Thuviennhadat.vn, Batdongsan.com.vn, Propzy.vn,... cùng với các báo cáo từ các cơ quan quản lý nhà nước, đã trở thành kho dữ liệu quý giá, cung cấp thông tin chi tiết về giá cả, khối lượng giao dịch và các xu hướng đang diễn ra.

Chủ sở hữu bất động sản có thể tận dụng những nguồn lực này để theo dõi sự biến động của giá nhà đất qua từng giai đoạn, phân tích sự khác biệt giữa các khu vực và đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố như cung và cầu, cũng như các chính sách kinh tế. Việc nắm bắt một cách chính xác những xu hướng này sẽ giúp họ đưa ra quyết định bán hàng vào thời điểm tối ưu, từ đó tối đa hóa giá trị tài sản.

Tại thị trường bất động sản Việt Nam, hai quý cuối năm thường chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng giao dịch mua bán nhà đất. Điều này phần lớn là do tâm lý muốn ổn định nơi ở trước khi năm học mới bắt đầu và dịp Tết Nguyên Đán cận kề. Do đó, lượng giao dịch nhà đất trong giai đoạn này thường tăng cao hơn so với các thời điểm khác trong năm.

Ngoài ra, yếu tố thời tiết cũng đóng một vai trò không nhỏ trong quyết định bán nhà đất. Mùa hè, với thời tiết khô ráo, thường được ưa chuộng hơn vì nó giúp che giấu những khuyết điểm tiềm ẩn của căn nhà. Ngược lại, mùa đông có thể làm lộ rõ những vấn đề về độ ẩm và ánh sáng, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị bất động sản.

Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

...

Theo đó, thời điểm hợp đồng có hiệu lực là khi việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng được hoàn tất. 

Tuy nhiên, đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc các giao dịch mà một bên là tổ chức (nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở tái định cư) thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ do các bên tự thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận nào được đưa ra, thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng.