Hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên tham gia giao dịch là chủ thể nào thì phải công chứng theo dự thảo mới?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên tham gia giao dịch là chủ thể nào thì phải công chứng theo dự thảo mới?

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 3 như sau:

“Điều 3. Giao dịch phải công chứng, giao dịch công chứng theo yêu cầu

1. Các giao dịch phải công chứng bao gồm:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;

b) Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp;

c) Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

d) Văn bản tặng cho bất động sản, trừ trường hợp được đăng ký theo quy định của luật; hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân;

[...]

Như vậy, theo đề xuất mới, hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng khi các bên tham gia giao dịch đều là cá nhân. Cụ thể:

- Chủ thể tham gia giao dịch: các bên đều là cá nhân;

- Loại giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở;

- Yêu cầu pháp lý: thuộc trường hợp giao dịch bắt buộc phải công chứng.

Hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên tham gia giao dịch là chủ thể nào thì phải công chứng theo dự thảo mới? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú được không?

Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Giấy tờ, tài liệu, thông tin chứng minh chỗ ở hợp pháp

[...]

2. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú là một trong các giấy tờ, tài liệu sau:

[...]

d) Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở hoặc đã nhận nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán;

đ) Giấy tờ về mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở;

e) Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình;

[...]

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở có thể chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật.

Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở các bên phải đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua đúng không?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 16. Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:

a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;

b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;

d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải đáp ứng điều kiện về đối tượng được phép mua, thuê, thuê mua.

Đồng thời, các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch.