Đất dự án là gì? Kinh nghiệm mua đất dự án nhà đầu tư cần nắm rõ

Nội dung chính

Đất dự án là gì?

Hiện nay, trong Luật Đất đai 2024 chưa có định nghĩa cụ thể "Đất dự án" là gì.

Có thể hiểu đất dự án là các khu đất được quy hoạch và phát triển theo một kế hoạch cụ thể bởi chủ đầu tư hoặc đơn vị phát triển bất động sản. Loại đất này thường thuộc các khu vực có hạ tầng được đầu tư đồng bộ như đường xá, điện, nước và các tiện ích xã hội khác.

Đất dự án thường được chia thành các lô đất nền riêng biệt, phục vụ mục đích xây dựng nhà ở hoặc các công trình kinh doanh.

So với đất thổ cư truyền thống, đất dự án có nhiều ưu điểm như tính pháp lý rõ ràng, khả năng sang nhượng dễ dàng và giá cả cạnh tranh hơn. Chính vì vậy, đất dự án ngày càng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu mua để ở.

Tuy nhiên, việc lựa chọn và đầu tư đất dự án cần có sự tìm hiểu kỹ lưỡng nhằm đảm bảo an toàn pháp lý và hiệu quả tài chính.

Kinh nghiệm mua đất dự án nhà đầu tư cần nắm rõ

Để đầu tư đất dự án hiệu quả và tránh rủi ro, nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng như sau:

(1) Nắm vững thông tin về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của dự án. Nhà đầu tư nên tìm hiểu uy tín và kinh nghiệm của chủ đầu tư qua các dự án đã thực hiện trước đó. Chủ đầu tư có danh tiếng tốt thường đảm bảo tiến độ, chất lượng và tính pháp lý dự án.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư thiếu minh bạch hoặc không có kinh nghiệm, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ để tránh rủi ro mất vốn.

(2) Tránh mua đất dự án có sổ chung

Việc sở hữu sổ đỏ riêng từng lô đất là điều kiện bắt buộc để đảm bảo quyền lợi khi mua bán hoặc chuyển nhượng. Nhà đầu tư nên tránh mua đất dự án sử dụng chung một sổ đỏ vì việc tách thửa hoặc chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn, thủ tục phức tạp và có thể vi phạm quy định pháp luật.

(3) Hiểu rõ trình tự mua bán và thủ tục pháp lý

Đất dự án cũng phải tuân theo quy trình chuyển nhượng rõ ràng, gồm các giấy tờ như đơn đăng ký đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao đất từ chủ đầu tư.

Nhà đầu tư nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và có thể nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để đảm bảo giao dịch an toàn, tránh rủi ro pháp lý.

(4) Kiểm tra giấy tờ mua bán rõ ràng

Tính pháp lý của đất dự án cần được kiểm tra kỹ càng, đặc biệt khi giao dịch qua môi giới. Việc mua bán phải tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, tránh mua phải đất dự án “ma” hoặc không được cấp phép phân lô.

(5) Tránh mua các loại đất dự án sau

- Dự án chưa được phép phân lô: Đây là các dự án tự phát, không hợp pháp, gây khó khăn trong chuyển nhượng và tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

- Dự án thanh lý giá rẻ bất thường: Có thể là dấu hiệu dự án có vấn đề về pháp lý hoặc tiềm ẩn rủi ro cao.

- Đất dự án “ma”: Dự án chỉ tồn tại trên giấy tờ, không có thực tế, dễ gây thiệt hại tài chính cho nhà đầu tư.

- Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng: Giao dịch đất bị cầm cố sẽ gặp nhiều trở ngại trong thủ tục chuyển nhượng, rủi ro tranh chấp cao.

Việc mua đất dự án đòi hỏi sự tìm hiểu kỹ càng về pháp lý, chủ đầu tư và các yếu tố liên quan khác để đảm bảo đầu tư an toàn và hiệu quả lâu dài. Nhà đầu tư nên dành thời gian kiểm tra, tham khảo ý kiến chuyên gia và lựa chọn những dự án có uy tín để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

Đất dự án là gì? Kinh nghiệm mua đất dự án nhà đầu tư cần nắm rõ (Hình từ Internet)

Đất dự án phải đáp ứng những điều kiện nào để được mua bán?

Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:

(1) Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(2) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(3) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

(4) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(5) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

(6) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

(7) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

(8) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.