Phân lô bán nền là gì? Lưu ý gì khi mua đất dự án phân lô bán nền?

Nội dung chính

Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là một khái niệm phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt liên quan đến việc quản lý và giao dịch đất đai. Phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai thành nhiều phần nhỏ hơn, gọi là các lô đất, nhằm mục đích chuyển nhượng cho các tổ chức hoặc cá nhân khác.

Thực tế, phân lô bán nền thường xuất hiện trong các dự án đầu tư xây dựng do chủ đầu tư triển khai. Các dự án này đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép và phê duyệt quy hoạch.

Việc tách thửa đất thành các lô với diện tích cụ thể, theo đúng quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán và phát triển các công trình xây dựng trong tương lai.

Đất phân lô bán nền là khu đất đã được quy hoạch chia thành từng lô nhỏ với diện tích xác định nhưng chưa tiến hành xây dựng.

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật, chủ sở hữu mới của các lô đất này có quyền triển khai xây dựng công trình theo mục đích sử dụng đã đăng ký.

Việc phân lô bán nền giúp minh bạch trong giao dịch bất động sản, đồng thời tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư, cá nhân có nhu cầu sở hữu đất nền để xây dựng hoặc kinh doanh.

Tuy nhiên, hoạt động này phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch, cấp phép và thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia.

Khu vực nào không được phân lô bán nền từ năm 2025?

Căn cứ khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau:

Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

...

6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

...

Theo đó, đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 sẽ không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở (hay còn gọi là phân lô bán nền) từ năm 2025.

Phân lô bán nền là gì? Lưu ý gì khi mua đất dự án phân lô bán nền? (Hình từ Internet)

Lưu ý gì khi mua đất dự án phân lô bán nền?

Để hạn chế rủi ro trong quá trình chuyển nhượng, người mua không nên hoàn toàn dựa vào các cam kết bằng lời của bên bán hoặc môi giới. Trước khi quyết định giao dịch, cần thận trọng kiểm tra các vấn đề sau:

- Không nên chuyển tiền trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc:

+ Một trong những nguyên tắc quan trọng là không nên chuyển khoản hoặc đưa tiền trước khi có hợp đồng đặt cọc rõ ràng và có đầy đủ chữ ký giữa các bên.

+ Hợp đồng đặt cọc sẽ tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi người mua nếu có phát sinh tranh chấp. Việc này giúp tránh tình trạng mất tiền oan do bên bán hoặc môi giới không thực hiện đúng cam kết..

- Hợp đồng giao dịch cần được công chứng:

+ Sau khi đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được lập thành văn bản và thực hiện công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

+ Công chứng hợp đồng là bước quan trọng nhằm xác nhận tính hợp pháp, xác thực của giao dịch và đảm bảo quyền lợi của các bên theo quy định pháp luật. Giao dịch không công chứng hoặc lập hợp đồng viết tay có thể dẫn đến nguy cơ bị vô hiệu hoặc không được pháp luật bảo vệ.

- Xác minh rõ ràng thông tin về bên chuyển nhượng:

+ Người mua cần xác định rõ ràng bên chuyển nhượng là chủ đầu tư dự án hay môi giới bất động sản.

+ Nếu là chủ đầu tư, cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án như giấy phép đầu tư, giấy phép phân lô, bán nền do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Nếu là môi giới, cần xác minh môi giới đó có được ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư hay không để tránh mua phải đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư phải có giấy phép chuyển nhượng theo hình thức phân lô, bán nền do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp.

- Kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án, bởi pháp luật nghiêm cấm chuyển nhượng đất phân lô bán nền khi chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ này.

Do đó, người mua cần nắm rõ những yêu cầu pháp lý và điều kiện bắt buộc riêng biệt khi mua đất phân lô bán nền, bởi giao dịch loại hình này khác biệt so với việc mua bán nhà đất truyền thống.