Nội dung chính

Những kiến thức cơ bản về quản lý dòng tiền trong đầu tư bất động sản

Quản lý dòng tiền là một trong những yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư bất động sản duy trì sự ổn định và tăng trưởng bền vững. Hiểu đúng về dòng tiền, kiểm soát hiệu quả các khoản thu – chi sẽ giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận từ tài sản đang sở hữu.

(1) Khái niệm dòng tiền trong bất động sản

Dòng tiền (cash flow) là phần chênh lệch giữa thu nhập từ bất động sản và các chi phí liên quan đến việc vận hành tài sản đó. Trong đầu tư bất động sản, dòng tiền thường đến từ hoạt động cho thuê, và được tính sau khi đã trừ đi các chi phí như lãi vay, thuế, bảo trì, quản lý, và chi phí vận hành khác.

Có hai loại dòng tiền:

- Dòng tiền dương: Khi thu nhập lớn hơn chi phí – nhà đầu tư có lãi.

- Dòng tiền âm: Khi chi phí vượt quá thu nhập – nhà đầu tư cần bù lỗ.

(2) Các khoản thu và chi cần theo dõi

Việc theo dõi sát sao các khoản thu – chi giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác hiệu suất tài sản:

Nguồn thu:

- Tiền thuê nhà hằng tháng.

- Phí dịch vụ, tiện ích bổ sung (giữ xe, sân vườn, kho...).

- Các khoản thu khác như quảng cáo, đặt cọc sinh lãi (nếu có).

Chi phí:

- Trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng (nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính).

- Thuế tài sản, phí bảo trì, bảo hiểm.

- Chi phí quản lý (thuê người trông coi, quản lý chuyên nghiệp).\

- Chi phí sửa chữa, cải tạo tài sản.

(3) Tầm quan trọng của quản lý dòng tiền

- Quản lý tốt dòng tiền mang lại nhiều lợi ích chiến lược:

- Duy trì thanh khoản: Giúp nhà đầu tư có đủ khả năng chi trả chi phí cố định và phát sinh.

- Hạn chế rủi ro: Dòng tiền ổn định là lớp đệm tài chính khi thị trường gặp biến động hoặc bất động sản chưa đạt kỳ vọng tăng giá.

Tối ưu hóa nguồn vốn: Dòng tiền dương liên tục có thể được tái đầu tư hoặc quay vòng vốn, giảm phụ thuộc vào vốn vay.

Dòng tiền là yếu tố cốt lõi trong bất kỳ chiến lược đầu tư bất động sản nào. Khi hiểu và kiểm soát được dòng tiền, nhà đầu tư sẽ không chỉ tránh được những rủi ro tài chính mà còn chủ động trong việc mở rộng danh mục đầu tư, tiến gần hơn đến mục tiêu tự do tài chính một cách bền vững và an toàn.

Những kiến thức cơ bản về quản lý dòng tiền trong đầu tư bất động sản (Hình từ Internet)

Tại sao một số bất động sản không mang lại dòng tiền như kỳ vọng?

Dòng tiền từ bất động sản là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, không phải bất động sản nào cũng mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Dưới đây là một số lý do phổ biến:

- Vị trí kém thuận lợi: Một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến khả năng tạo dòng tiền là vị trí. Bất động sản ở khu vực xa trung tâm hoặc thiếu cơ sở hạ tầng phát triển có thể khó thu hút khách thuê, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp và dòng tiền không ổn định.

- Chi phí vận hành cao: Các chi phí duy trì và bảo trì bất động sản, như sửa chữa, bảo vệ, quản lý, có thể vượt quá mức lợi nhuận dự tính nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Điều này làm giảm dòng tiền ròng từ bất động sản.

- Tỷ lệ lấp đầy thấp: Nếu bất động sản không thu hút đủ khách thuê hoặc không có khách thuê lâu dài, tỷ lệ lấp đầy thấp sẽ làm gián đoạn dòng tiền. Nguyên nhân có thể do giá thuê không hợp lý hoặc thị trường cho thuê tại khu vực không ổn định.

- Quản lý tài sản yếu kém: Quản lý bất động sản không hiệu quả, từ việc lựa chọn khách thuê đến xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình cho thuê, có thể dẫn đến tình trạng hư hỏng tài sản hoặc mối quan hệ xấu với khách thuê, ảnh hưởng đến dòng tiền.

- Chọn sai loại hình bất động sản: Đầu tư vào các loại bất động sản không phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thiếu tính thanh khoản có thể làm giảm khả năng tạo dòng tiền. Ví dụ, việc đầu tư vào căn hộ cao cấp tại khu vực không có nhu cầu cao có thể dẫn đến tình trạng khó cho thuê.

- Thay đổi thị trường và chính sách: Các yếu tố bên ngoài như thay đổi trong chính sách thuế, quy hoạch hoặc xu hướng thị trường cũng có thể làm giảm giá trị bất động sản và ảnh hưởng đến khả năng tạo dòng tiền.

Như vậy, để bất động sản tạo ra dòng tiền như kỳ vọng, nhà đầu tư cần có chiến lược lựa chọn tài sản phù hợp, quản lý chi phí hiệu quả và theo dõi thị trường thường xuyên để điều chỉnh kịp thời.

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Căn cứ Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

- Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

- Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.