Nội dung chính

Định nghĩa mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một chỉ số thể hiện số lượng diện tích xây dựng (bao gồm các công trình như nhà ở, văn phòng, công trình công cộng,…) so với diện tích đất được quy hoạch của một khu vực. Chỉ số này thường được tính theo tỉ lệ phần trăm hoặc theo hệ số xây dựng (FAR – Floor Area Ratio), giúp đánh giá mức độ sử dụng đất cho các mục đích xây dựng.

Cụ thể, mật độ xây dựng càng cao thì trên mỗi mét vuông đất sẽ có nhiều diện tích xây dựng hơn, ngược lại, mật độ thấp thể hiện mức độ xây dựng hạn chế, cho phép duy trì nhiều không gian xanh và khoảng không mở.

Mật độ xây dựng là gì? Tại sao phải quy định mật độ xây dựng? (Hình từ Internet)

Tại sao phải quy định mật độ xây dựng?

Việc quy định mật độ xây dựng đóng vai trò then chốt trong quá trình quy hoạch đô thị và phát triển bền vững của một khu vực. Một số lý do chính bao gồm:

(1) Đảm bảo chất lượng cuộc sống

Cân bằng không gian sống: Mật độ xây dựng hợp lý giúp cân bằng giữa khu vực xây dựng và không gian xanh (cây xanh, công viên, khu vui chơi...). Điều này tạo ra một môi trường sống trong lành, thoáng đãng, gần gũi với thiên nhiên, giúp cải thiện sức khỏe thể chất và tinh thần của người dân.

Giảm thiểu ô nhiễm: Mật độ xây dựng quá cao có thể dẫn đến ô nhiễm không khí, tiếng ồn, và ánh sáng. Quy định mật độ xây dựng giúp kiểm soát và giảm thiểu các tác động tiêu cực này, tạo ra một môi trường sống thoải mái và dễ chịu hơn.

Tạo không gian cộng đồng: Mật độ xây dựng hợp lý tạo điều kiện cho việc xây dựng các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi... phục vụ nhu cầu của cộng đồng.

(2) Quản lý giao thông và hạ tầng

Giảm tải áp lực giao thông: Mật độ xây dựng cao dẫn đến tăng lưu lượng giao thông, gây ùn tắc và khó khăn trong việc di chuyển. Quy định mật độ xây dựng giúp kiểm soát lưu lượng giao thông, giảm tải áp lực lên hệ thống giao thông đô thị.

Đảm bảo hạ tầng đáp ứng nhu cầu: Mật độ xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu sử dụng điện, nước, xử lý chất thải... Quy định mật độ xây dựng giúp cân đối sự phát triển của các dịch vụ công cộng, đảm bảo hệ thống hạ tầng đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cư dân.

(3) Bảo vệ tài nguyên đất

Sử dụng đất hiệu quả: Kiểm soát mật độ xây dựng giúp tránh việc sử dụng tài nguyên đất quá mức, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn, nơi quỹ đất có hạn.

Bảo tồn tài nguyên thiên nhiên: Việc sử dụng đất hợp lý giúp bảo tồn tài nguyên thiên nhiên, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.

Giữ gìn cảnh quan đô thị: Mật độ xây dựng hợp lý giúp bảo vệ cảnh quan đô thị, tạo ra một không gian sống hài hòa, thẩm mỹ.

Các yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng

Các yếu tố chính được xem xét khi quy định mật độ xây dựng bao gồm:

(1) Diện tích đất và hệ số xây dựng (FAR):

Tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích đất, giúp xác định mức độ sử dụng đất cho các công trình xây dựng.

(2) Mục đích sử dụng đất:

Các khu vực dân cư, thương mại, công nghiệp hay dịch vụ có yêu cầu về mật độ xây dựng khác nhau để phù hợp với nhu cầu sử dụng và phát triển.

(3) Hạ tầng và tiện ích:

Cơ sở hạ tầng giao thông, cấp nước, điện và xử lý chất thải là những yếu tố quan trọng cần cân nhắc để đảm bảo không gian đô thị phát triển bền vững.

(4) Tính bền vững và bảo tồn môi trường:

Đảm bảo phát triển kinh tế không làm tổn hại đến môi trường tự nhiên và chất lượng sống của người dân là một trong những mục tiêu hàng đầu của các quy định về mật độ xây dựng.

Mật độ xây dựng có mấy loại?

Căn cứ tiểu mục 1.4.20 Mục 1.4 Phần 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm 2 loại sau:

(1) Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Lưu ý: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

(2) Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).