Quy định về chi phí làm sổ đỏ trước 01/01/2026 có làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn không?

Cùng tìm hiểu quy định về chi phí làm sổ đỏ trước 01/01/2026 có làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn không?

Nội dung chính

Quy định về chi phí làm sổ đỏ trước 01/01/2026

Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ,…

- Tiền sử dụng đất:

Theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tùy vào đối tượng mà thu tiền sử dụng đất được quy định khác nhau.

- Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

- Lệ phí cấp sổ đỏ:

Tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì lệ phí trước bạ cũng tính theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trước đây, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành. Do đó, bảng giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, dẫn đến các khoản chi phí như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi làm sổ đỏ cũng ở mức thấp.

Tuy nhiên, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã có sự thay đổi đáng chú ý khi bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh xây dựng tiệm cận với giá thị trường và chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Với sự điều chỉnh này, chi phí làm sổ đỏ và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người dân từ năm 2026 trở đi dự kiến sẽ tăng lên, do căn cứ tính toán nghĩa vụ tài chính đã sát hơn với giá chuyển nhượng thực tế.

Luật Đất đai 2024 đến năm 2026 mới chính thức áp dụng bảng giá đất mới, nhưng ngay từ hiện tại, pháp luật vẫn cho phép UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 sao cho tiệm cận với giá thị trường.

Trên thực tế, nhiều địa phương như TPHCM (Quyết định 79/2024/QĐ-UBND), Hà Nội (Quyết định 71/2024/QĐ-UBND), Đà Nẵng (Quyết định 59/2024/QĐ-UBND), Long An (Quyết định 15/2025/QĐ-UBND),... đã chủ động điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng, nhằm phản ánh đúng hơn giá trị thực của đất đai tại địa phương mình.

Do đó, có thể thấy bảng giá đất ở một số địa phương hiện nay đã tiệm cận với giá thị trường. Vì vậy, khi áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, giá đất và chi phí làm sổ đỏ tại các nơi này có thể tăng nhưng sẽ không tăng đột biến.

Quy định về chi phí làm sổ đỏ trước 01/01/2026 có làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn?

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức được áp dụng. Khi đó, các khoản nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ sẽ tăng mạnh, nhất là tại các khu vực có giá đất cao.

Tuy nhiên, hiện tại pháp luật vẫn cho phép UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 sao cho tiệm cận với giá thị trường.

Sự thay đổi này có tác động đến thị trường như sau:

(1) Tác động đến tâm lý thị trường chạy sổ đỏ tăng mạnh

Tâm lý e ngại chi phí làm sổ đỏ sẽ tăng trong năm 2026 đã khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân và nhà đầu tư nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý để cấp sổ trong năm 2025. Đặc biệt, với những loại đất chưa rõ ràng pháp lý như đất nền, đất vườn chờ chuyển mục đích sử dụng, đất phân lô chưa lên thổ cư, nhu cầu hợp thức hóa tài sản càng trở nên cấp bách.

Trong mắt nhà đầu tư, việc làm sổ đỏ trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực là một chiến lược giúp giảm chi phí đầu vào và tăng biên lợi nhuận đầu tư về sau. Đây được xem là một cơ hội, thúc đẩy việc mua bán, sang tên, xin cấp sổ tại các địa phương chưa điều chỉnh bảng giá đất quá sát với thị trường.

(2) Giao dịch tăng ở một số địa phương

Việc người dân tranh thủ làm sổ đỏ đã góp phần kích thích thanh khoản tại một số phân khúc nhất định, chủ yếu rơi vào:

- Đất nền đã đủ điều kiện pháp lý để lên sổ;

- Nhà phố, nhà riêng đang trong giai đoạn sang tên;

- Dự án đã hoàn thiện pháp lý, có thể cấp sổ sớm cho người mua.

Tuy nhiên, sự sôi động này chỉ diễn ra một cách cục bộ và khó lan tỏa toàn thị trường. Lý do là vì nhiều địa phương như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,… đã chủ động điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với thị trường từ trước.

Chẳng hạn, TP.HCM đã tăng giá đất đô thị tối đa từ 162 triệu đồng/m² lên đến 687,2 triệu đồng/m² kể từ tháng 10/2024. Do đó, chi phí làm sổ đỏ ở những nơi này đã tăng từ sớm, khiến chênh lệch trước - sau năm 2026 không còn quá lớn để tạo động lực rõ ràng.

(3) Nhiều rào cản vẫn kìm hãm thị trường

Mặc dù quy định mới về chi phí làm sổ đỏ tạo ra một biến động tạm thời, nhưng nó chưa đủ để tạo ra thay đổi đột phá cho toàn bộ thị trường bất động sản. Nguyên nhân nằm ở hàng loạt yếu tố vẫn chưa được tháo gỡ:

- Lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao, gây áp lực tài chính lên người mua;

- Tín dụng bất động sản còn bị kiểm soát chặt, nhất là với nhà đầu tư thứ cấp;

- Hàng loạt dự án vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để cấp sổ;

- Tâm lý chờ đợi giảm giá từ người mua tiếp tục khiến giao dịch trầm lắng.

Để thị trường bất động sản thực sự phục hồi và sôi động trở lại, cần sự phối hợp đồng bộ của nhiều chính sách, từ tiền tệ đến cải cách thủ tục hành chính và pháp lý.

Quy định về chi phí làm sổ đỏ trước 01/01/2026 có làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn?Quy định về chi phí làm sổ đỏ trước 01/01/2026 có làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn không? (Hình từ Internet)

Có phải đổi sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 không?

Theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 có nêu rõ như sau:

Điều 256. Giải quyết về hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khi Luật này có hiệu lực thi hành
....
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Theo đó, người sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ trước ngày 01/8/2024 không bắt buộc phải đổi lại sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Riêng Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2024.

saved-content
unsaved-content
434