Những tỉnh thành sau sáp nhập có tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Nội dung chính

Những tỉnh thành nào sau sáp nhập có tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng?

Ngày 12/6/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 202/2025/QH15 về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025. Theo đó, cả nước chính thức có 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố. Sau sáp nhập, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hứa hẹn sẽ có nhiều biến động lớn.

Việc hình thành các tỉnh, thành mới với diện tích rộng hơn, tài nguyên phong phú và hạ tầng được quy hoạch lại đang mở ra nhiều cơ hội phát triển, đồng thời cũng đặt ra không ít thách thức cho nhà đầu tư. Những thay đổi về địa giới, quy hoạch và dòng vốn có thể làm tái định hình toàn bộ cục diện thị trường nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Dưới đây là một số tỉnh thành sau sáp nhập có tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

(1) Lâm Đồng mới là trung tâm nghỉ dưỡng đa dạng địa hình và khí hậu

Sau sáp nhập, tỉnh Lâm Đồng mới bao gồm ba tỉnh cũ là Lâm Đồng, Đắk Nông và Bình Thuận, với diện tích 24.233,07km2, trở thành tỉnh lớn nhất cả nước. Dân số 3.346.853 người, trung tâm hành chính đặt tại thành phố Đà Lạt.

Sự sáp nhập này tạo nên một vùng lãnh thổ có địa hình, khí hậu và tài nguyên du lịch cực kỳ phong phú:

- Đà Lạt giữ vai trò trung tâm du lịch cao nguyên, nổi tiếng với khí hậu mát mẻ quanh năm và cảnh quan núi rừng.

- Bình Thuận đóng góp bờ biển dài và giàu tiềm năng như Mũi Né, Kê Gà, La Gi.

- Đắk Nông cung cấp lợi thế về rừng nguyên sinh, sông hồ và văn hóa bản địa đặc trưng Tây Nguyên.

Mô hình kết hợp du lịch với nông nghiệp công nghệ cao, nghỉ dưỡng sinh thái, trang trại trải nghiệm tại Đà Lạt và vùng ven đang trở thành xu hướng mới, thu hút lượng lớn khách du lịch nội địa và quốc tế. Bên cạnh đó, tuyến cao tốc Dầu Giây – Liên Khương và sân bay Liên Khương nâng cấp cũng giúp gia tăng tính kết nối, tạo đòn bẩy mạnh mẽ cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Lâm Đồng mới là địa phương có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cao nhất sau sáp nhập, nhờ hội tụ cả ba yếu tố: khí hậu dễ chịu, tài nguyên phong phú và quy hoạch đồng bộ.

(2) Thành phố Hồ Chí Minh mới mở rộng là siêu đô thị biển đa trung tâm

Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập gồm các địa phương hiện tại và một phần hoặc toàn bộ các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Với diện tích 6.772,59km2, với quy mô dân số là 14.002.598 người, TP HCM trở thành đô thị có quy mô và sức ảnh hưởng lớn nhất nước.

Sự mở rộng này đưa TP HCM ra sát biển và kết nối trực tiếp với các khu vực có lợi thế nghỉ dưỡng như Long Hải, Hồ Tràm, Côn Đảo.

Nhiều chuyên gia đánh giá đây sẽ là lần đầu tiên thành phố kinh tế hàng đầu Việt Nam có thể phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ven biển một cách trực tiếp và hợp pháp.

- Các dự án nổi bật đang thu hút đầu tư bao gồm:

+ Các khu resort, villa tại Xuyên Mộc, Hồ Tràm, Phước Hải.

+ Mô hình biệt thự nghỉ dưỡng kết hợp sân golf tại Long Thành và Phú Mỹ.

Đặc biệt, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành sẽ làm gia tăng tốc độ phát triển bất động sản tại các điểm nghỉ dưỡng lân cận.

Ngoài ra, làn sóng di dân, chuyển dịch dân cư từ nội đô ra vùng ven, đặc biệt từ khu vực phía đông thành phố, sẽ tạo nhu cầu mới cho các mô hình nghỉ dưỡng gắn liền sinh sống dài hạn như second home, căn hộ dịch vụ hoặc resort chăm sóc sức khỏe.

TP HCM mới mở rộng có tiềm năng phát triển mô hình đô thị nghỉ dưỡng biển và kết hợp nghỉ dưỡng - dịch vụ - công nghiệp tại các vùng ven biển phía nam. Đây là nơi phù hợp cho các dòng bất động sản trung – cao cấp, đặc biệt là mô hình nghỉ dưỡng kết hợp đầu tư.

(3) Đà Nẵng mới là tâm điểm du lịch biển

Đà Nẵng sau sáp nhập mở rộng diện tích hơn 11.859,59km2, với quy mô dân số là 3.065.628 người khi kết hợp với toàn bộ tỉnh Quảng Nam, bao gồm các thành phố du lịch nổi tiếng như Hội An, Tam Kỳ, Duy Xuyên.

Việc sáp nhập này làm gia tăng sức mạnh tổng hợp giữa Đà Nẵng - vốn nổi tiếng với bãi biển Mỹ Khê, Bà Nà Hills và hệ thống khách sạn quốc tế, cùng Quảng Nam – nơi có phố cổ Hội An, khu đền Mỹ Sơn và nhiều bãi biển nguyên sơ như An Bàng, Cửa Đại, Bình Minh.

Lượng khách du lịch quốc tế đến khu vực này luôn nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước. Sau sáp nhập, các vùng đất ven biển hiện nay còn khá rẻ sẽ được chú ý và đầu tư mạnh vào loại hình:

- Resort biển cao cấp

- Biệt thự nghỉ dưỡng và second home

- Các dự án du lịch cộng đồng, sinh thái tại vùng ven Hội An, Núi Thành

Với việc cảng hàng không Chu Lai được định hướng mở rộng thành trung tâm logistics quốc tế, hạ tầng ven biển dọc quốc lộ 1A và cao tốc Bắc Nam, Đà Nẵng mới sẽ là một điểm đến hội tụ đủ điều kiện để bứt phá về du lịch nghỉ dưỡng trong dài hạn.

Đà Nẵng mở rộng đang trở thành đại trung tâm du lịch miền Trung, là khu vực có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng biển - văn hóa - sinh thái toàn diện và lâu dài.

(4) Các tỉnh gần Hà Nội và du lịch sinh thái gần đô thị

Mặc dù không sáp nhập theo hình thức đồng nhất như các tỉnh phía Nam và miền Trung, nhưng nhóm tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc đang có sự kết nối hạ tầng mạnh mẽ với Thủ đô thông qua các tuyến vành đai 3, vành đai 4, cao tốc Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội – Thái Nguyên.

Tại các khu vực như Sóc Sơn, Ba Vì, Tam Đảo, Lương Tài, Lục Nam, nhiều dự án nghỉ dưỡng sinh thái nhỏ và vừa đang phát triển. Trong đó, một số mô hình tiêu biểu gồm:

- Biệt thự nhà vườn nghỉ cuối tuần

- Dự án nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness resort)

- Khu trải nghiệm sinh thái ven hồ, ven núi

Việc các nhà đầu tư hướng ra ngoại thành tìm kiếm mô hình second home, farmstay, glamping... khiến cho loại hình bất động sản du lịch ngắn hạn và nghỉ dưỡng cuối tuần tăng trưởng mạnh.

Nhóm tỉnh ven Hà Nội phù hợp cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái, second home phục vụ người dân đô thị có nhu cầu nghỉ ngơi ngắn ngày.

Đợt sáp nhập hành chính quy mô lớn năm 2025 đã tạo ra một thế hệ "siêu tỉnh" và vùng đô thị liên kết đa trung tâm. Trong đó, những vùng có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng rõ ràng và nổi bật nhất gồm:

- Lâm Đồng mới: Phù hợp với resort cao nguyên, nghỉ dưỡng sinh thái, du lịch trải nghiệm nông nghiệp.

- Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng: Khai phá thị trường nghỉ dưỡng biển gần đô thị, second home ven biển.

- Đà Nẵng mới: Trung tâm nghỉ dưỡng biển miền Trung, kết hợp văn hóa – nghỉ dưỡng – đô thị hóa.

- Các tỉnh vệ tinh Hà Nội: Phát triển second home, nghỉ dưỡng cuối tuần, phù hợp mô hình sinh thái ven đô.

Trong giai đoạn 2025 – 2030, các nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản nên ưu tiên các địa phương có lợi thế kép về tài nguyên du lịch và kết nối hạ tầng liên vùng, đồng thời nghiên cứu kỹ về quy hoạch vùng, khả năng sinh lời và định hướng phát triển lâu dài để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

(*) Trên đây là thông tin về "Những tỉnh thành nào sau sáp nhập có tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng?"

Những tỉnh thành nào sau sáp nhập có tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng? (Hình từ Internet)

Những lưu ý cho nhà đầu tư khi đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của các tỉnh sau sáp nhập 

(1) Theo sát quy hoạch mới

Sau sáp nhập, nhiều tỉnh sẽ điều chỉnh lại quy hoạch phát triển vùng, phân khu chức năng và định hướng sử dụng đất. Nhà đầu tư cần theo dõi kỹ các văn bản quy hoạch được công bố để nắm bắt đúng khu vực được phép phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Không nên đầu tư vào nơi chưa rõ định hướng phát triển hoặc đang trong vùng “chờ quy hoạch”.

(2) Kiểm tra pháp lý rõ ràng

Việc thay đổi địa giới hành chính có thể khiến một số khu đất gặp rắc rối về giấy tờ, chuyển cơ quan quản lý hoặc thiếu thống nhất về hồ sơ. Nhà đầu tư cần chắc chắn rằng dự án hoặc lô đất mình mua có pháp lý đầy đủ, đúng mục đích sử dụng và không nằm trong vùng quy hoạch treo.

(3) Tránh chạy theo sốt đất ngắn hạn

Sau sáp nhập, nhiều khu vực xuất hiện tình trạng tăng giá ảo vì tin đồn hoặc đầu cơ. Nhà đầu tư cần giữ tỉnh táo, chỉ xuống tiền ở những nơi có tiềm năng thực sự về du lịch, có khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ nghỉ dưỡng, thay vì mua đất chờ lên giá không có căn cứ.

(4) Ưu tiên hạ tầng kết nối tốt

Một bất động sản nghỉ dưỡng chỉ phát huy giá trị khi thuận tiện di chuyển. Nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực gần sân bay, cao tốc, cảng biển, hoặc nằm trên trục du lịch chính. Nên theo dõi tiến độ các tuyến giao thông lớn như cao tốc, vành đai, đường ven biển để đón đầu cơ hội.

(5) Chọn mô hình đầu tư phù hợp vùng

Không phải tỉnh nào cũng phù hợp để làm resort hay second home giống nhau. Ví dụ, Lâm Đồng hợp với nghỉ dưỡng cao nguyên và du lịch trải nghiệm; TP.HCM mở rộng phù hợp second home ven biển; còn vùng ven Hà Nội lại hợp với nhà vườn nghỉ dưỡng cuối tuần. Hiểu rõ đặc điểm địa phương sẽ giúp chọn đúng mô hình.

Có rủi ro gì khi đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của các tỉnh sau sáp nhập không?

Dưới đây là những rủi ro khi đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của các tỉnh sau sáp nhập: 

1. Rủi ro pháp lý và quy hoạch chưa ổn định

Sau sáp nhập, quy hoạch chung có thể được điều chỉnh hoặc chậm ban hành. Điều này dẫn đến:

- Khu vực bạn đầu tư có thể bị "treo quy hoạch" trong thời gian dài.

- Dự án có thể không phù hợp với quy hoạch mới, buộc phải điều chỉnh hoặc không được cấp phép triển khai như kỳ vọng ban đầu.

- Vấn đề giấy tờ pháp lý, nhất là đất du lịch – nghỉ dưỡng thường là đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở lâu dài.

2. Hạ tầng kỹ thuật và kết nối chưa đồng bộ

Dù kỳ vọng sau sáp nhập là phát triển mạnh mẽ, nhưng thực tế hạ tầng:

- Có thể chưa kịp hoàn thiện ngay, giao thông kết nối còn kém, ảnh hưởng đến lượng khách du lịch.

- Thiếu các tiện ích du lịch đồng bộ: bệnh viện quốc tế, trung tâm thương mại, điểm vui chơi cao cấp…

3. Rủi ro thị trường do kỳ vọng “thổi phồng”

- Sau sáp nhập, tâm lý đầu cơ thường tăng cao khiến giá bất động sản bị đẩy lên nhanh chóng.

- Nếu không có nhu cầu thực hoặc khách du lịch không ổn định, giá sẽ giảm mạnh khi cơn sốt qua đi.

- Nhiều dự án nghỉ dưỡng đã từng bị "bỏ hoang" sau khi cam kết lợi nhuận không được đảm bảo.

4. Chưa rõ định hướng phát triển của địa phương

Sau sáp nhập, có thể:

- Chính quyền ưu tiên phát triển công nghiệp hoặc dân cư hơn là du lịch. 

- Các khu vực trước đây vốn là đất nông nghiệp, rừng phòng hộ… rất khó chuyển đổi mục đích.

5. Rủi ro vận hành và khai thác dài hạn

- Các dự án du lịch nghỉ dưỡng cần có đơn vị vận hành uy tín, nếu không sẽ khó thu hút khách, dẫn đến không có dòng tiền ổn định.

- Mô hình condotel từng gây tranh cãi do chưa rõ tính pháp lý sở hữu lâu dài và quyền lợi của nhà đầu tư.