Thực hư quy định mua nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm

Mua nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm? Hết thời hạn 50 năm sẽ bị thu hồi? Văn bản nào quy định về vấn đề này?

Nội dung chính

    Đất xây chung cư thuộc loại đất gì?

    Theo Điều 197 Luật Đất đai 2024 thì đất xây dựng khu chung cư bao gồm:

    - Đất ở để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư 

    - Đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

    Trường hợp nào thì chung cư phải bị phá dỡ?

    Tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 thì nhà chung cư bị phá dỡ khi rơi vào các trường hợp sau:

    - Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

    - Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

    - Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

    - Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

    - Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

    Thực hư quy định mua nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm (Hình ảnh từ Internet)

    Thực hư quy định mua nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm (Hình ảnh từ Internet)

    Thực hư quy định mua nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm

    Tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

    Theo đó, tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

    Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

    Theo đó, sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.

    Tóm lại, nhà ở chung cư sau thời hạn được giao đất tối đa là 50 năm thì phải thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp sau kiểm định mà nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ thì buộc phải phá dỡ nhà chung cư và thực hiện bồi thường, tái định cư theo Luật Nhà ở 2023. Trường hợp nhà chung cư không phải rơi vào trường hợp phá dỡ thì cơ quan quản lý cấp tỉnh phải xem xét, ra kết luận cụ thể về thời gian tiếp tục sử dụng nhà chung cư cho đến khi chung cư phải phá dỡ.

    8