Sổ mục kê là gì? Đất sở hữu trước năm 1975 chỉ có sổ mục kê có bán được không?

Nội dung chính

Sổ mục kê là gì?

Không có căn cứ chính xác để xác định sổ mục kê được hình thành từ thời điểm nào, nhưng thực tế cho thấy sổ mục kê đất đai đã được sử dụng từ rất sớm. Trước ngày 18/12/1980, nhiều địa phương trên cả nước đã sử dụng sổ mục kê để ghi nhận thông tin về các thửa đất.

Dù được sử dụng từ rất lâu, nhưng khái niệm chính thức về sổ mục kê chỉ được làm rõ khi Luật Đất đai 2003 (hết hiệu lực từ ngày 1/7/2014) có hiệu lực. Theo khoản 15 Điều 4 của Luật này, sổ mục kê đất đai được định nghĩa là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.

Gần đây nhất, tại khoản 1 Điều 20 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (hết hiệu lực vào ngày 15/1/2025) cũng đã có quy định về sổ mục kê đất đai như sau: “Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.”

Hiện này, vào ngày 15/01/2025 - thời điểm Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành, sổ mục kê được quy định là sổ được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã. Đồng thời, sổ mục kê đất đai là phần không tách rời của bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính (tại khoản 1 Điều 21 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT). Quy định mới này cũng không có sự thay đổi đáng kể so với quy định cũ tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (đã hết hiệu lực).

Tóm lại, có thể hiểu, sổ mục kê (sổ mục kê đất đai) là loại sổ được lập để ghi các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo từng xã, phường, thị trấn và ghi một số thông tin về các thửa đất đó.

Sổ mục kê là gì? Đất sở hữu trước năm 1975 chỉ có sổ mục kê có bán được không?  (Hình từ Internet)

Đất sở hữu trước năm 1975 chỉ có sổ mục kê thì có được cấp Sổ đỏ không?

Sổ mục kê đất đai được lập trước ngày 18/12/1980 được công nhận là một trong những loại giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Sổ mục kê có tên người sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo khoản 7 Điều 37 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân có bản sao sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đất sở hữu trước năm 1975 chỉ có sổ mục kê thì được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:

(1) Đất sử dụng ổn định;

(2) Sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất.

hoặc

(1) Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp

Đất sở hữu trước năm 1975 chỉ có sổ mục kê có bán được không?

Tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ), trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì được thực hiện bán đất để thực hiện dự án;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo đó, một trong những điều kiện để được thực hiện quyền bán đất là phải có Sổ đỏ, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì được thực hiện bán đất để thực hiện dự án. Điều này có nghĩa rằng, người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện việc bán đất nếu không có Sổ đỏ và không rơi vào trường hợp ngoại lệ nêu trên.

Ngoài ra, theo nội dung phân tích trước đó, đất sở hữu trước năm 1975, sử dụng ổn định và có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất hoặc đất sở hữu trước năm 1975, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và có bản sao sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất nhưng sổ mục kê bản gốc bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này thì đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ.

Như vậy, đất sở hữu trước năm 1975 chỉ có sổ mục kê thì bán được hay không sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Đất sở hữu trước năm 1975, sử dụng ổn định và có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất hoặc đất sở hữu trước năm 1975, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và có bản sao sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất nhưng sổ mục kê bản gốc bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này thì người sử dụng đất có quyền bán đất đó cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Trường hợp 2: Trừ trường hợp 1, đất sở hữu trước năm 1975, sử dụng ổn định và có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất hoặc đất sở hữu trước năm 1975, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và có bản sao sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất nhưng sổ mục kê bản gốc bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này thì thì người sử dụng đất chỉ có thể bán được đất đó sau khi đã được cấp Sổ đỏ thông qua việc thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu.

Trường hợp 3: Nếu không rơi vào 2 trường hợp nêu trên, thì người sử dụng đất không thể bán đất vì đất không có Sổ đỏ, không đáp ứng đủ điều kiện để được thực hiện quyền bán đất.