Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với trường hợp nào?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với trường hợp nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

[...]

Như vậy, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự thể hiện việc bên nhận chuyển nhượng giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định cho bên chuyển nhượng trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

[...]

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi:

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

- Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.

Ngoài ra, quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 đối với trường hợp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được gồm:

- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 116. Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ đó suy ra, hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch hợp đồng dân sự.

Trong khi đó, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ quy định trên, về cơ bản có 03 điều kiện để hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là:

(1) Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng;

(2) Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng;

(3) Điều kiện về sự phù hợp của mục đích và nội dung hợp đồng so với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.

Có phải mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải có Giấy chứng nhận không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6, 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 được sửa đổi tại tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

[...]

6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

c) Vốn đầu tư;

d) Thời hạn sử dụng đất;

đ) Tiến độ sử dụng đất.

7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

[...]

Theo đó, không phải mọi trường hợp đều phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các trường hợp sau đây không cần có Giấy chứng nhận vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Chủ tịch UBND cấp xã chấp thuận.

+ Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức nếu có thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa đã được Chủ tịch UBND phê duyệt.