Phân biệt giữa hợp đồng ủy quyền bán nhà đất và giấy ủy quyền bán nhà đất

Nội dung chính

Phân biệt giữa hợp đồng ủy quyền bán nhà đất và giấy ủy quyền bán nhà đất

(1) Khái niệm theo quy định của luật

- Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. (Điều 562 Bộ luật dân sự 2015)

- Giấy ủy quyền bán nhà đất: Hiện nay, pháp luật chưa có quy định về khái niệm của giấy ủy quyền. Tuy nhiên, ta có thể hiểu giấy ủy quyền là văn bản mà chủ sở hữu (bên ủy quyền) đơn phương chỉ định một người khác (bên được ủy quyền) thay mình thực hiện một hoặc nhiều công việc được nêu rõ trong giấy ủy quyền.

(2) Bản chất

- Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất: Là hợp đồng có sự thỏa thuận giữa hai bên, có tính bắt buộc thực hiện.

- Giấy ủy quyền bán nhà đất: Là hành động đơn phương của người ủy quyền, thường được dùng trong các mối quan hệ cấp trên – cấp dưới.

(3) Phí công chứng: Căn cứ tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức phí đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

- Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất: 50 nghìn đồng/ trường hợp

- Giấy ủy quyền bán nhà đất: 20 nghìn đồng/ trường hợp

(4) Thời hạn ủy quyền:

- Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất: Căn cứ theo quy đinh tại Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có thời hạn do các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực trong vòng 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

- Giấy ủy quyền bán nhà đất: Thời hạn ủy quyền do người ủy quyền quy định hoặc theo yêu cầu của pháp luật

Phân biệt giữa hợp đồng ủy quyền bán nhà đất và giấy ủy quyền bán nhà đất (Hình từ Internet)

Khi nào sẽ được đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán nhà đất?

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán nhà đất được quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

(1) Trường hợp hợp đồng ủy quyền có thù lao:

Bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại nếu có.

Nếu hợp đồng ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền vẫn có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên được ủy quyền trước một khoảng thời gian hợp lý.

Ngoài ra, bên ủy quyền cần phải thông báo bằng văn bản cho bên thứ ba về việc hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt. Nếu không thông báo, hợp đồng với bên thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi bên thứ ba đã biết hoặc phải biết về việc chấm dứt hợp đồng.

(2) Trường hợp hợp đồng ủy quyền không có thù lao:

Bên được ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào, nhưng phải thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên ủy quyền.

Nếu hợp đồng ủy quyền có thù lao, bên được ủy quyền cũng có quyền chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào, nhưng sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền nếu có.

Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch dân sự như sau:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo đó để giao dịch dân sự (hợp đồng ủy quyền bán nhà đất) có hiệu lực thì cần phải đáp ứng các điều kiện trên. Như vậy, hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có thể bị vô hiệu trong các trường hợp sau:

- Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch: Nếu một trong hai bên (bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền) không có đủ năng lực pháp lý hoặc năng lực hành vi dân sự để tham gia vào giao dịch (ví dụ như người bị hạn chế năng lực hành vi hoặc người dưới tuổi vị thành niên), hợp đồng ủy quyền sẽ vô hiệu.

- Chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện: Nếu bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền bị ép buộc, lừa dối hoặc chịu ảnh hưởng của yếu tố không tự nguyện (ví dụ như bị đe dọa, cưỡng ép), hợp đồng ủy quyền sẽ bị coi là vô hiệu.

- Mục đích hoặc nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội: Nếu hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có mục đích hoặc nội dung trái với quy định của pháp luật (ví dụ như ủy quyền bán nhà đất mà không có quyền sở hữu hợp pháp) hoặc trái với đạo đức xã hội (ví dụ như hợp đồng được lập ra nhằm trốn tránh nghĩa vụ pháp lý hoặc lừa đảo), hợp đồng cũng sẽ bị vô hiệu.