Nhà hàng xóm mở cửa sổ hướng qua nhà mình, có được xây bít cửa sổ đó lại không?

Nội dung chính

Nhà hàng xóm có phải bất động sản liền kề?

Pháp luật hiện hành không định nghĩa như thế nào là bất động sản liền kề, nhưng có thể hiểu bất động sản liền kề là các bất động sản cùng loại nằm sát cạnh nhau, có chung ranh giới địa lý và pháp lý. Giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý và pháp lý đối với quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Như vậy, trường hợp nhà hàng xóm nằm sát cạnh nhà mình, có chung ranh giới địa lý và pháp lý với nhà mình sẽ được coi là bất động sản liền kề.

Nhà hàng xóm mở cửa sổ hướng qua nhà mình, có được xây bít cửa sổ đó lại không? (Hình từ Internet)

Nhà hàng xóm có được mở cửa sổ hướng qua nhà mình?

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cụ thể:

Căn cứ tiểu mục 6.4 Mục 6 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, khi xây nhà ở thì cửa sổ, ban công phải đáp ứng quy định sau:

- Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

- Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

- Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

Như vậy, nhà hàng xóm được mở cửa sổ hướng qua nhà mình nhưng phải đảm ứng các điều kiện sau:

- Không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với bất động sản liền kề

- Tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

- Nếu khu đất liền kề có nhà nhưng thấp tầng hơn nhà của bạn thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định để lấy ánh sáng. Nếu sau đó nhà hàng xóm xây dựng cao hơn thì bạn phải chấp nhận không sử dụng các cửa này (bịt lại)

- Nếu dãy nhà liên kế tiếp giáp với khu bãi giữ xe, bãi trống, công viên, khu công cộng,...được phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải xin phép và được duyệt bởi cơ quan chức năng.

Nhà hàng xóm mở cửa sổ hướng qua nhà mình, có được xây bít cửa sổ đó lại không?

Để xác định xem có được xây bít cửa sổ nhà hàng xóm hay không, cần xem xét những quy định sau:

Thứ nhất, theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ hai, theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất có quyền sử dụng không gian phía trên và lòng đất phía dưới theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác.

Thứ ba, khoản 5 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng đất phải tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Thứ tư, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 nhấn mạnh nghĩa vụ của các chủ sở hữu và những người có quyền đối với tài sản khi thực hiện xây dựng công trình trên bất động sản. Theo quy định này, trong quá trình xây dựng chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Thứ năm, điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Xây dựng 2014, tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng (trong trường hợp xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng).

Thứ sáu, pháp luật về dân sự ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên, do đó, nếu hai bên đạt được thỏa thuận về việc người xây dựng trước được quyền mở cửa sổ hoặc mua lại khoảng không gian của nhà bên cạnh, thì các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt nội dung của thỏa thuận đó.

Như vậy, nếu hàng xóm mở cửa sổ hướng sang nhà mình, việc xây bít cửa sổ đó được thực hiện khi tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật nêu trên, cụ thể có thể tóm gọn như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Sử dụng không gian phía trên và lòng đất phía dưới theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác

- Tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh

- Trường hợp nếu nhà hàng xóm và nhà mình có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được quyền mở cửa sổ hoặc mua lại khoảng không gian của nhà bên cạnh thì không được xây bít cửa sổ nhà hàng xóm ngay cả khi cửa sổ đó mở sang hướng nhà mình