Quyền đối với bất động sản liền kề: Không cho hàng xóm sử dụng chung đường dẫn cấp thoát nước có vi phạm quyền này không?

Nội dung chính

Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Quyền đối với bất động sản liền kề (dịch quyền hoặc quyền địa dịch) là một khái niệm pháp lý quan trọng trong luật dân sự. Đây là quyền cho phép một cá nhân hoặc tổ chức sử dụng một phần bất động sản của người khác để đáp ứng nhu cầu hợp lý của mình, chẳng hạn như xây dựng lối đi, lắp đặt đường ống cấp thoát nước, hay đặt các công trình cần thiết khác.

Cụ thể, Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Tại Việt Nam, quyền này được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự qua các thời kỳ. Bộ luật Dân sự 1995 gọi khái niệm này là “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Theo đó chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Tuy nhiên, người sử dụng phải thực hiện đền bù trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Sau đó, Bộ luật Dân sự 2005 cũng gọi đây là "quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề" và có quy định tương tự như Bộ luật Dân sự 1995.

Đến Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm này được kế thừa và ghi nhận thành “quyền đối với bất động sản liền kề” và được quy định chi tiết hơn, làm rõ quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan, đảm bảo rằng quyền này được thực hiện công bằng và minh bạch.

Quyền đối với bất động sản liền kề: Không cho hàng xóm sử dụng chung đường dẫn cấp thoát nước (Hình từ Internet)

Không cho hàng xóm sử dụng chung đường dẫn cấp thoát nước có vi phạm quyền đối với bất động sản liền kề không?

Căn cứ theo Điều 29 Luật Đất đai 2024 thì quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác theo quy định của pháp luật.

Đồng thời theo Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định rất cụ thể, nhằm đảm bảo lợi ích hợp lý của các bên liên quan trong việc sử dụng đất.

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề là một quyền đối với bất động sản liền kề. Để thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề cần tuân thủ các nguyên tắc theo Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

– Các bên tự thỏa thuận về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu các bên không có thỏa thuận thì việc thực hiện quyền này được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

+ Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

+ Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

+ Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Như vậy, nếu việc cấp thoát nước qua bất động sản liền kề là cần thiết và phù hợp với quy định pháp luật, cá nhân không có quyền cấm hàng xóm sử dụng chung lối cấp thoát nước. Tuy nhiên, họ phải thực hiện quyền này một cách đúng đắn, không gây thiệt hại đáng kể cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nếu không sẽ phải bồi thường.

Ngoài quyền cấp thoát nước thì các quyền khác đối với bất động sản liền kề là gì?

Căn cứ theo các Điều 253, 254, 255 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các quyền khác đối với bất động sản liền kề bao gồm:

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
- Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu;

- Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó;

- Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

Quyền về lối đi qua
- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định trên mà không có đền bù.

Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Những quy định trên thể hiện sự cân bằng giữa lợi ích cá nhân và thúc đẩy sự hợp tác, chia sẻ lợi ích giữa các chủ thể sử dụng đất, từ đó góp phần xây dựng một xã hội hài hòa và phát triển bền vững.