Người sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn được hưởng những quyền lợi nhất định

Nội dung chính

Người sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất không có Sổ đỏ có thể được chia thành 2 trường hợp, cụ thể người sử dụng đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ và không đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.

Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

(2) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;

(3) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024;

(4) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;

(5) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

(6) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

(7) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

(8) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bên cạnh đó, những trường hợp được bồi thường về đất đã nêu phía trên phải đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

(1) Có Sổ đỏ;

(2) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(3) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

(4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

(5) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó tại khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định Luật Đất đai 2024 thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ

Đồng thời tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024 sẽ được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024.

Từ quy định này, có thể thấy nếu người sử dụng đất thuộc các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, dù không đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ thì vẫn có thể được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Người sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn được hưởng những quyền lợi nhất định (Hình từ Internet)

Người sử dụng đất không có sổ đỏ có thể được bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.

Theo quy định này, không bắt buộc người sử dụng đất có sổ đỏ hay không thì việc bồi thường đối với tài sản (nhà ở, cây trồng, vật nuôi…) bị thiệt hại vẫn được xem xét theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Việc bồi thường thiệt hại về tài sản được quy định tại Mục 3 Chương VII Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất không có sổ đỏ vẫn có thể được thực hiện một số quyền của người sử dụng đất

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Có sổ đỏ, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo nội dung này, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên đối với các trường hợp sau đây:

- Thừa kế quyền sử dụng đất;

- Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (thuộc một trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất);

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Như vậy, nếu không có sổ đỏ thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện một số quyền, bao gồm thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư… và khi thực hiện các quyền này phải đáp ứng đủ các điều kiện còn lại tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn được cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ cấp giấy phép xây dựng như sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Theo quy định Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng bao gồm sổ đỏ và các loại giấy tờ khác (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ, …)

Như vậy, có thể khẳng định rằng nếu người sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng nếu có một trong những giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.