Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Người được ủy quyền bán đất có tự ý sang tên cho họ được không?
Nội dung chính
Người được ủy quyền bán đất có tự ý sang tên cho họ được không?
Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Hợp đồng ủy quyền như sau:
Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Đồng thời, tại Điều 141 Bộ luật dân sự 2015 quy định về phạm vi đại diện như sau:
Điều 141. Phạm vi đại diện
1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
b) Điều lệ của pháp nhân;
c) Nội dung ủy quyền;
d) Quy định khác của pháp luật.
2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.
Như vậy, để xác định người được ủy quyền bán đất có tự ý chuyển nhượng đất cho họ được không thì phải căn cứ vào phạm vi ủy quyền được quy định tại Hợp đồng ủy quyền bạn ký với bên nhận ủy quyền.
Tuy nhiên căn cứ tại khoảng 3 Điều 141 Bộ luật dân sự 2015 thì người được ủy quyền không được đại diện người ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Do đó, người được ủy quyền bán đất không được tự ý sang tên hoặc chuyển nhượng đất cho chính họ, mà chỉ được thực hiện các giao dịch trong phạm vi ủy quyền quy định trong hợp đồng. Mọi giao dịch ngoài phạm vi này đều không có hiệu lực pháp lý.
Người được ủy quyền bán đất có tự ý sang tên cho họ được không? (Hình từ Internet)
Muốn sang tên sổ đỏ thì cần đáp ứng những điều kiện nào năm 2025?
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng/tặng cho sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận.
Dưới đây là các điều kiện cần đáp ứng để được sang tên sổ đỏ theo quy định mới nhất 2025
Đối với bên chuyển nhượng/thừa kế/tặng cho đất
Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất cần có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;
- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi tặng cho quyền sử dụng đất
Đối với bên mua/nhận tặng cho/nhận thừa kế đất
Căn cứ theo 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
(1) Trường hợp cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
(2) Trường hợp tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
(3) Trường hợp các tổ chức/cá nhân/cộng đồng dân cư/tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đối với những trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi thực hiện sang tên thì cần có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp chưa sang tên Sổ đỏ thì có được xây nhà không?
Căn cứ theo quy định thì chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng chưa phải là người sử dụng đất.
Quyền xây dựng nhà ở trong trường hợp chưa sang tên được chia thành 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Phải có giấy phép xây dựng
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 được hướng dẫn bởi Điều 55 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới bao gồm:
Điều 55. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14, cụ thể như sau:
1. Đối với công trình không theo tuyến:
[...]
b) Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định này;
[...]
Như vậy, đối với trường hợp xây dựng thuộc diện phải có giấy phép thì người chưa sang tên quyền sử dụng đất sẽ không được cấp phép xây dựng. Nếu vẫn tự ý xây nhà khi chưa có giấy phép, hành vi này bị coi là trái pháp luật, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình.
Trường hợp 2: Không phải xin giấy phép xây dựng
Căn cứ the khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), điểm b khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và điểm b khoản 1 Điều 79 Luật Điện lực 2024 quy định các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì vẫn được xây dựng nhà ở.
Đối với các trường hợp thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, cá nhân hoặc tổ chức vẫn được quyền tiến hành hoạt động xây dựng nhà ở mà không cần thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở vẫn phải bảo đảm các yêu cầu pháp lý cơ bản, cụ thể là:
(1) Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
(2) Bảo đảm đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, việc miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy tiện, mà vẫn phải tuân thủ các điều kiện pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp của công trình xây dựng nhà ở.
Do đó, việc chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
