Trường hợp chưa sang tên Sổ đỏ thì có được xây nhà không?

Nội dung chính

Trường hợp chưa sang tên Sổ đỏ thì có được xây nhà không?

Căn cứ theo quy định thì chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng chưa phải là người sử dụng đất.

Quyền xây dựng nhà ở trong trường hợp chưa sang tên được chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Phải có giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 được hướng dẫn bởi Điều 55 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới bao gồm:

Điều 55. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới

[...]

b) Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định này;

Đối với các trường hợp thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, cá nhân hoặc tổ chức vẫn được quyền tiến hành hoạt động xây dựng nhà ở mà không cần thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở vẫn phải bảo đảm các yêu cầu pháp lý cơ bản, cụ thể là:

(1) Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

(2) Bảo đảm đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định.

Như vậy, việc miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy tiện, mà vẫn phải tuân thủ các điều kiện pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp của công trình xây dựng nhà ở.

Do đó, việc chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Trường hợp chưa sang tên Sổ đỏ thì có được xây nhà không? (Hình từ Internet)

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

[...]

Như vậy, mức thu lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ là 0,5%.

Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được quy định như sau:

(1) Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng (tổng số tiền phải trả ghi trong hợp đồng)

(2) Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

- Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01m2 tại bảng giá đất

- Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (giá 01m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).

Bên cạnh đó, tại khoản 5, khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ là:

(1) Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định.

(2) Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa:

- Vợ với chồng.

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.

- Cha vợ, mẹ vợ với con rể.

- Ông nội, bà nội với cháu nội.

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

- Anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sang tên Sổ đỏ nhiều lần có phải làm Sổ đỏ mới không?

Căn cứ khoản 1 Điều 41 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về các trường hợp thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Điều 41. Việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” như sau:

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bằng hình thức chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc thừa kế hoặc tặng cho hoặc góp vốn đối với toàn bộ thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 12 Điều 13 của Thông tư này mà bên nhận chuyển quyền không có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 1 và khoản 12 Điều 13 của Thông tư này, trừ trường hợp trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi.

[...]

Như vậy, sang tên Sổ đỏ nhiều lần sẽ không bắt buộc làm Sổ đỏ mới trừ khi Sổ đỏ cũ không còn dòng trống để xác nhận sang tên Sổ đỏ. Ngoài ra, nếu người sử dụng đất có yêu cầu thì khi sang tên Sổ đỏ vẫn được làm Sổ đỏ mới.