Ngân hàng có được phép bán đấu giá đất là tài sản thế chấp khi người có quyền sử dụng đất không đồng ý?

Nội dung chính

Tài sản thế chấp được hiểu như thế nào?

Tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể như thế nào là tài sản thế chấp, tuy nhiên, căn cứ vào quy định trên có thể hiểu tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sỡ hữu tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tài sản thế chấp có thể là tài sản hữu hình hoặc vô hình như nhà cửa, đất đai, xe cộ, chứng khoán, hoặc các quyền tài sản khác.

Khi một người sử dụng quyền sử dụng đất thuộc sỡ hữu của mình để mang đi thế chấp vay vốn tại ngân hàng, quyền sử dụng đất này sẽ trở thành tài sản thế chấp theo quy định nêu trên.

Ngân hàng có được phép bán đấu giá đất là tài sản thế chấp khi người có quyền sử dụng đất không đồng ý? (Hình từ Internet)

Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ra sao?

Căn cứ theo quy định tại Điều 322 và Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như sau:

(1) Quyền của ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

- Trả Sổ đỏ, Sổ hồng cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ Sổ đỏ, Sổ hồng.

- Thực hiện thủ tục xử lý quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

(2) Nghĩa vụ của ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng của quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của quyền sử dụng đất do việc khai thác, sử dụng.

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Giữ Sổ đỏ, Sổ hồng trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Xử lý quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Ngân hàng có được phép bán đấu giá đất là tài sản thế chấp khi người có quyền sử dụng đất không đồng ý?

Theo nội dung trước, khi bên thế chấp quyền sử dụng đất đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc luật có quy định thì ngân hàng (bên nhận thế chấp) có quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thông qua một trong các phương thức mà các bên đã thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

(1) Bán đấu giá tài sản;

(2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

(3) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

(4) Phương thức khác.

Trường hợp ngân hàng và bên thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp theo quy định trên thì quyền sử dụng đất được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, nếu rơi vào các trường hợp được quyền xử lý tài sản thế chấp thì ngân hàng (bên nhận thế chấp) được phép bán đấu giá đất (bán đấu giá quyền sử dụng đất) mà không cần có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất trong hai tình huống sau:

(1) Ngân hàng và bên thế chấp có thỏa thuận phương án xử lý tài sản thế chấp là bán đấu giá quyền sử dụng đất;

(2) Ngân hàng và bên thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp.