Mua bán nhà ở bị sai hiện trạng vị trí có sang tên sổ đỏ được không?

Nội dung chính

Mua bán nhà ở bị sai hiện trạng vị trí có được sang tên sổ đỏ không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính các cấp, theo từng vùng kinh tế - xã hội.

Theo đó, bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ mô tả sự phân bố của các loại đất như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất rừng tại một thời điểm cụ thể. Loại bản đồ này thường được lập cho các cấp hành chính khác nhau (xã, huyện, tỉnh) và phục vụ cho việc quản lý, quy hoạch sử dụng đất.

Bản đồ hiện trạng vị trí là tài liệu xác nhận tình trạng hiện tại của một khu đất hoặc nhà ở. Bản đồ này phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của chủ sở hữu tại thời điểm lập và thường được lập dựa trên quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nó thường được sử dụng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch có quy định như sau:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, để nhà ở có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng, bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Nếu nhà ở thực tế bị sai bản đồ hiện trạng vị trí hay không khớp với nội dung trên giấy chứng nhận tức là chưa được hoàn công thì giao dịch sẽ không thể thực hiện.

Hoàn công là điều kiện quan trọng để cấp mới hoặc cấp đổi sổ đỏ nhằm phản ánh sự thay đổi về hiện trạng nhà đất. Vì vậy, nếu chưa hoàn công, nhà ở sẽ không được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý. Nói cách khác, việc mua bán nhà không đúng hiện trạng sẽ không thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Mua bán nhà ở bị sai hiện trạng vị trí có sang tên sổ đỏ được không theo quy định hiện nay? (Hình từ Internet)

Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo điểm a khoản 6, điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

...

6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

[...]

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

[...]

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.

16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.

17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Theo đó, hành vi xây nhà không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp có thể bị xử phạt hành chính từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. Ngoài ra, còn buộc phải phá dỡ phần xây dựng sai giấy phép.

Lưu ý: Mức xử phạt nêu trên áp dụng đối với tổ chức vi phạm, trường hợp cá nhân vi phạm thì mức xử phạt bằng 1/2 tổ chức.

Hợp đồng bán nhà gồm có những nội dung nào?

Căn cứ tại điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng bán nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Bên cạnh đó, hợp đồng bán nhà bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên.