Hướng dẫn thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đã công chứng

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng, chứng thực không?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không được quy định cụ thể trong bất kỳ văn bản pháp luật nào, tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là sự thỏa thuận trong đó bên đặt cọc chuyển giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị cho bên nhận đặt cọc nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.

Đồng thời, căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý, trừ trường hợp một hoặc các bên trong giao dịch đó là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, pháp luật hiện hành không đề cập đến việc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, các bên có thể lựa chọn công chứng, chứng thực hoặc không tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.

Hướng dẫn thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đã công chứng (Hình từ Internet)

Không hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đã công chứng có ảnh hưởng tới quyền của chủ sở hữu/người sử dụng nhà đất không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ xác nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, không làm thay đổi quyền sở hữu/quyền sử dụng đối với nhà đất. Điều này có nghĩa rằng, dù hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu một hoặc các bên từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà đất mà không thực hiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, quyền của chủ sở hữu/người sử dụng nhà đất vẫn không bị ảnh hưởng. Việc xử lý trong trường hợp một bên từ chối giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.

Mặc dù về mặt pháp lý quyền của chủ sở hữu/người sử dụng nhà đất không bị ảnh hưởng khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng chưa bị hủy bỏ, nhưng trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất đó, chủ sở hữu/người sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là khi muốn bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp tài sản. Điều này xuất phát từ thực tế rằng công chứng viên thường từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất chưa được hủy hợp đồng đặt cọc trước đó, với các lý do sau:

Thứ nhất, khi hợp đồng đặt cọc được công chứng, thông tin của hợp đồng này sẽ được treo trên hệ thống quản lý dữ liệu công chứng. Điều này cho thấy giữa chủ nhà đất và bên mua đã tồn tại một hợp đồng đặt cọc, nhưng công chứng viên không thể xác định chính xác quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên diễn ra như thế nào.

Thứ hai, các giao dịch nhà đất thường tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp. Do đó, công chứng viên phải đảm bảo ngăn ngừa những tình huống có thể gây ra tranh chấp trong tương lai.

Thứ ba, theo khoản 4 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm lợi ích quốc gia, công cộng hoặc quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Công chứng viên không có thẩm quyền cũng như cơ sở pháp lý để đánh giá bên nào vi phạm hợp đồng, bên nào có lỗi, hoặc xác định liệu có sự kiện bất khả kháng xảy ra hay không.

Trong trường hợp vẫn tồn tại một hợp đồng đặt cọc, nếu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, điều này có thể xâm phạm quyền lợi của người đã đặt cọc trước đó.

Như vậy, trên thực tế, nếu không hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đã công chứng thì quyền của chủ sở hữu/người sử dụng nhà đất sẽ bị ảnh hưởng vì không thể thực hiện việc công chứng đối với các giao dịch/hợp đồng sau này mà pháp luật quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng mới có giá trị pháp lý.

Hướng dẫn thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã công chứng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014, thủ tục công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch thông thường như sau:

Trường hợp công chứng văn bản hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng đã được soạn thảo sẵn (Điều 40 Luật Công chứng 2014)

Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

(i) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

(ii) Dự thảo văn bản hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng;

(iii) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

(iv) Bản sao Sổ đỏ, Sổ hồng

Sau khi nhận hồ sơ, công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng.

Trường hợp công chứng văn bản hủy hợp đồng đặt cọc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng (Điều 41 Luật Công chứng 2014)

- Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ tại (i),(iii), (iv) tại tổ chức hành nghề công chứng

- Người yêu cầu công chứng nêu nội dung, ý định giao kết giao dịch;

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;

Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch;

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Trường hợp nội dung, ý định giao kết giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng thì ký vào từng trang của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng.

Lưu ý: Thủ tục hủy bỏ hợp đồng đã công chứng phải có sự thỏa thuận đồng ý giữa hai bên. Nếu một bên không chịu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy hợp đồng đó.