Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội có bắt buộc phải công chứng không?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

[...]

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội là một hợp đồng thể hiện việc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định cho bên chuyển nhượng (bên bán) trong một thời hạn để đảm bảo việc mua bán nhà ở xã hội.

Căn cứ theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội là một giao dịch dân sự.

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

[...]

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

[...]

Do đó, theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro pháp lý thì có thể thực hiện công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội có bắt buộc phải công chứng không? (Hình từ Internet)

Người mua nhà ở xã hội thực hiện ứng tiền trước phải theo quy định như thế nào?

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;

b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;

c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

[...]

Như vậy, việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội phải phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

- Số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc, nếu có).

- Tổng số tiền thanh toán đến trước khi bàn giao nhà ở không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

- Chỉ được thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng cho đến trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Người mua nhà ở xã hội được mua tối đa bao nhiêu căn?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

[...]

5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật này.

6. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

7. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Như vậy, một người chỉ được mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội.