Hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi Sổ đỏ bị thu hồi do cấp sai diện tích đất

Nội dung chính

Sổ đỏ cấp sai diện tích đất có bị thu hồi không?

Tại điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp

...

2. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

...

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

...

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên thì Sổ đỏ đã cấp sai diện tích đất sẽ bị Nhà nước thu hồi.

Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền không thu hồi Sổ đỏ đã cấp sai diện tích đất nếu người được cấp Sổ đỏ đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (*).

(Căn cứ khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024).

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi Sổ đỏ bị thu hồi do cấp sai diện tích đất (Hình từ Internet)

Việc cấp Sổ đỏ mới sau khi thu hồi Sổ đỏ đã cấp sai diện tích đất được thực hiện ra sao?

Việc cấp Sổ đỏ mới sau khi thu hồi Sổ đỏ đã cấp sai diện tích đất được thực hiện theo quy định tại khoản 9 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Trường hợp Sổ đỏ bị thu hồi là Sổ đỏ cấp lần đầu thì Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Sổ đỏ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ, xác định lại thông tin diện tích đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Sổ đỏ; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ mới; chuyển hồ sơ đã giải quyết đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện công việc tại (5);

(2) Trường hợp Sổ đỏ bị thu hồi là Sổ đỏ được cấp trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đã cấp Sổ đỏ để xác định lại thông tin diện tích đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Sổ đỏ; thực hiện việc cấp Sổ đỏ mới theo thẩm quyền và công việc tại (5);

(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai không xác định lại các thông tin khác trên Sổ đỏ đã được cơ quan có thẩm quyền xác lập phù hợp với quy định của pháp luật;

(4) Đối với Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật do lỗi của cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ trước đây;

Đối với trường hợp do lỗi của người sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ mới;

(5) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Sổ đỏ mới hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Sổ đỏ bị thu hồi do cấp sai diện tích đất có làm ảnh hưởng tới hợp đồng thế chấp Sổ đỏ vay vốn ngân hàng?

(Hợp đồng thế chấp Sổ đỏ là tên gọi là người dân hay sử dụng, tên gọi đúng của hợp đồng này trong pháp lý là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)

Nội dung này được cụ thể hóa theo quyết định của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Án lệ số 36/2020/AL ngày 5/2/2020.

Trong Án lệ số 36/2020/AL, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Bà Rìa - Vũng Tàu cho rằng tài sản đảm bảo đã không còn nên hợp đồng thế chấp Sổ đỏ vô hiệu. Hai bên giao trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên căn cứ vào các nhận định của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao trong Án lệ, có thể rút ra những nhận định như sau:

Khi Sổ đỏ cấp cho diện tích đất mang đi thế chấp bị thu hồi, không đồng nghĩa với việc hợp đồng thế chấp Sổ đỏ bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không còn bởi vì việc thu hồi Sổ đỏ này không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất của bên thế chấp. Đối tượng của hợp đồng thế chấp này là quyền sử dụng đối với phần đất được cấp Sổ đỏ chứ không phải là Sổ đỏ. Sổ đỏ chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Mặt khác, trước khi Sổ đỏ bị thu hồi do cấp sai diện tích, nếu hợp đồng thế chấp Sổ đỏ của bên thế chấp với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật thì hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự 2005 (quy định này hiện tại đã hết hiệu lực và bị thay thế bởi Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015) cho rằng hợp đồng thế chấp Sổ đỏ vô hiệu do đối tượng của hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp Sổ đỏ có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, có thể khẳng định rằng hợp đồng thế chấp Sổ đỏ tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó Sổ đỏ bị thu hồi do sai sót về diện tích đất . Việc thu hồi Sổ đỏ không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Và không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp Sổ đỏ đã ký trước đó để vay vốn ngân hàng.