Giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà đất theo quy định Nghị định 181 mới

Nội dung chính

Giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà đất theo quy định Nghị định 181 mới

Căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà đất như sau:

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được tính như sau:

Giá đất được trừ được tính tùy theo các trường hợp dưới đây:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

(2) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

(3) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê thì giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà đất trường hợp này được tính như sau:

(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán:

(7) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Lưu ý: Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thì chỉ đóng thuế đối với tài sản trên đất, không tính thuế đối với giá trị của miếng đất.

Giá tính thuế GTGT khi mua bán nhà đất theo quy định Nghị định 181 mới (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?

Căn cứ khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 áp dụng từ ngày 1/7/2025 quy định về cách tính thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế GTGT

1. Sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường của tổ chức, cá nhân tự sản xuất, đánh bắt bán ra và ở khâu nhập khẩu.

2. Sản phẩm giống vật nuôi theo quy định của pháp luật về chăn nuôi, vật liệu nhân giống cây trồng theo quy định của pháp luật về trồng trọt.

3. Thức ăn chăn nuôi theo quy định của pháp luật về chăn nuôi; thức ăn thủy sản theo quy định của pháp luật về thủy sản.

4. Sản phẩm muối được sản xuất từ nước biển, muối mỏ tự nhiên, muối tinh, muối i-ốt mà thành phần chính là Na-tri-clo-rua (NaCl).

5. Nhà ở thuộc tài sản công do Nhà nước bán cho người đang thuê.

6. Tưới, tiêu nước; cày, bừa đất; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

[...]

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đối tượng chịu thuế GTGT do đó người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT.

Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như thế nào?

Căn cứ vào điểm h khoản 1 Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 7. Giá tính thuế GTGT

1. Giá tính thuế GTGT được quy định như sau:

[...]

h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;

[...]

Như vậy giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là:

Lưu ý: Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.