Có phải mọi trường hợp không công chứng hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng không có hiệu lực?

Nội dung chính

Có phải mọi trường hợp không công chứng hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng không có hiệu lực?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, về nguyên tắc thì hợp đồng mua bán đất phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định.

Các hợp đồng mua bán đất công chứng sẽ có hiệu lực từ ngày công chứng.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp mà pháp luật đất đai quy định không cần tiến hành công chứng.

Đó là khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Khi đó, các bên sẽ tiến hành công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu, tức công chứng hay không thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Như vậy, không phải mọi trường hợp không công chứng hợp đồng mua bán đất đều không có hiệu lực.

Có phải mọi trường hợp không công chứng hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng không có hiệu lực? (Hình từ Internet)

Phí công chứng hợp đồng mua bán đất 2025

Căn cứ vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì phí công chứng mua bán nhà đất 2025 được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Cụ thể theo bảng phí sau:

Bán đất khi chưa có sổ đỏ bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 17. Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định

[...]

3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

[...]

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

[...]

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

[...]

c) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;

d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.

Bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Mức phạt tiền và thẩm quyền xử phạt

[...]

2. Mức phạt tiền quy định tại Chương II của Nghị định này áp dụng đối với cá nhân (trừ khoản 4, 5, 6 Điều 18, khoản 1 Điều 19, điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 20, Điều 22, khoản 2 và khoản 3 Điều 29 Nghị định này). Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

[...]

Như vậy, người bán đất khi chưa có sổ đỏ (không đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai 2024) sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu là cá nhân.

Trường hợp tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ gấp đôi, tức từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như:

(1) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ việc bán đất trái quy định;

(2) Buộc thực hiện đăng ký đất đai nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ;

(3) Trường hợp không thể trả lại đất, bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả.