Khi đặt cọc mua bán nhà đất cần lưu ý những vấn đề nào?

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên thỏa thuận ghi là “trả trước” thay vì “đặt cọc”, thì nghĩa vụ pháp lý của các bên khi vi phạm sẽ không giống với đặt cọc. “Trả trước” được hiểu là một phần tiền thanh toán trước cho việc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng không được thực hiện, khoản tiền này sẽ được xử lý như sau:

- Nếu bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khoản tiền trả trước được hoàn lại và không bị phạt, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ chỉ phải hoàn lại tiền trả trước, không chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi các bên sử dụng thuật ngữ “trả trước” thay cho “đặt cọc”, nếu một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì chỉ cần hoàn trả khoản tiền đã nhận, không áp dụng phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.

Khi đặt cọc mua bán nhà đất cần lưu ý những vấn đề nào? (Hình từ Internet)

Người mua đất tự ý bỏ cọc có phải trả bồi thường không?

Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Do đó, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.

Về việc bồi thường thiệt hại, theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, cần xem xét các trường hợp sau:

(1) Trường hợp có thiệt hại thực tế: Nếu người bán bị thiệt hại (như mất chi phí, thu nhập hoặc chịu tổn thất do người mua bỏ cọc), thì người mua phải bồi thường thiệt hại và mất luôn tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

(2) Trường hợp không có thiệt hại: Nếu việc bỏ cọc không gây thiệt hại thực tế cho người bán, thì người mua chỉ mất số tiền đã đặt cọc, không phải bồi thường thêm.

(3) Trường hợp có thỏa thuận riêng: Hai bên thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

- Nếu có quy định bồi thường: người mua vừa mất tiền cọc, vừa phải bồi thường.

- Nếu không quy định bồi thường: người mua chỉ mất tiền cọc.

Như vậy, người mua đất tự ý bỏ cọc thông thường chỉ mất tiền đặt cọc, không phải bồi thường thêm, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận về bồi thường hoặc gây thiệt hại thực tế cho người bán.

Trường hợp nào bên mua bán đất được hủy cọc mà không bị mất tiền?

Căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, quy định một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

(1) Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.

(2) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.

(3) Trường hợp khác do luật quy định.

Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Trong giao dịch đặt cọc mua bán đất, bên mua hoặc bên bán có thể hủy cọc và lấy lại tiền nếu:

(1) Sau khi nhận cọc, bên bán lại bán đất cho người khác.

(2) Bên bán đổi ý, không muốn bán đất nữa.

(3) Tài sản đặt cọc không đủ điều kiện chuyển nhượng (ví dụ: đất đang tranh chấp, chưa có sổ đỏ) và bên mua không biết điều đó.

Lưu ý: Bên nào hủy hợp đồng phải thông báo ngay cho bên còn lại, nếu không thông báo kịp thời gây thiệt hại thì vẫn phải bồi thường phần thiệt hại đó.

Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.

Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.