Điều kiện để kinh doanh về chung cư mini là gì? Chung cư mini vi phạm về PCCC sẽ bị phạt thế nào?
Nội dung chính
Điều kiện để kinh doanh về chung cư mini là gì?
Căn cứ theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc phát triển nhà ở cá nhân thành chung cư mini để bán, cho thuê mua, cho thuê như sau:
Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê
1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
4. Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành (sau đây gọi chung là Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).
6. Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Theo đó, Luật Nhà ở 2023 quy định về việc cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định có thể phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê, nhưng phải đáp ứng các điều kiện chủ đầu tư dự án theo luật xây dựng và các quy định liên quan.
Cụ thể, nhà ở từ 2 tầng trở lên với ít nhất 20 căn hộ phải được cấp Giấy chứng nhận và tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, giao thông cho cứu hỏa.
Nếu xây dựng dưới 20 căn hộ, vẫn phải đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng và các yêu cầu về an toàn. Việc quản lý và vận hành sẽ theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ủy ban nhân dân có trách nhiệm thanh tra việc thực hiện các điều kiện này, và Chính phủ sẽ quy định chi tiết hơn.
Ngoài ra, để có thể kinh doanh chung cư mini, chủ nhà cần phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
- Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp theo luật doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện:
+ Không bị cấm hoặc tạm ngừng hoạt động theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
+ Đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu.
+ Có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư cho dự án dưới 20 ha và 15% cho dự án từ 20 ha trở lên; phải có khả năng huy động vốn cho dự án.
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.
- Tổ chức, cá nhân bán hoặc cho thuê nhà ở, công trình không nhằm mục đích kinh doanh dưới quy mô nhỏ không phải tuân thủ luật này nhưng vẫn phải kê khai thuế; nếu cá nhân tham gia, cần thực hiện công chứng theo quy định.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện theo luật.
Bên cạnh đó chung cư mini muốn đưa vào kinh doanh cần đáo ứng được các điều kiện tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
- Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của luật này.
Điều kiện để kinh doanh về chung cư mini là gì? Chung cư mini vi phạm về PCCC sẽ bị phạt thế nào? (Hình từ Internet)
Nhà nước có nghiêm cấm các hành vi gì liên quan đến chung cư mini không?
Căn cứ theo khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến xây dựng, kinh doanh chung cư mini cụ thể như sau:
- Quyết định hoặc phê duyệt dự án xây dựng nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, cũng như các kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
+ Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch này xác định rõ mục đích sử dụng đất cho từng khu vực, như đất ở, đất thương mại, đất công viên, v.v. Việc phê duyệt dự án không phù hợp với quy hoạch sẽ gây ra sự bất hợp lý trong phát triển đô thị, có thể làm tăng mật độ xây dựng hoặc làm giảm không gian xanh.
+ Quy hoạch xây dựng và đô thị: Quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị đặt ra các tiêu chuẩn về mật độ, chiều cao công trình, khoảng cách giữa các công trình. Việc không tuân thủ các quy định này có thể dẫn đến việc xây dựng những công trình không đảm bảo an toàn và hạ tầng.
- Xây dựng nhà ở trên đất không được phép theo quy định; cải tạo nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; không tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế và diện tích theo quy định. Việc tính diện tích sử dụng nhà ở sai cũng là vi phạm. Phát triển nhà ở nhiều tầng và nhiều căn hộ của cá nhân trái luật cũng bị cấm.
Chung cư mini vi phạm về PCCC sẽ bị phạt như thế nào?
Căn cứ Điều 51 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định về mức xử phạt đối với chung cư vi phạm về phòng cháy chữa cháy như sau:
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn về phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản dưới 20.000.000 đồng.
- Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng.
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản từ 50.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng.
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
+ Vi phạm quy định an toàn phòng cháy chữa cháy để xảy ra cháy, nổ mà gây thiệt hại về tài sản trên 100.000.000 đồng;
+ Vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể dưới 61%;
+ Vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này dưới 61%.
Ngoài ra, buộc chi trả toàn bộ chi phí khám bệnh, chữa bệnh đối với hành vi sau:
+ Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể dưới 61%;
+ Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này dưới 61%.
Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân. Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm, mức phạt tiền gấp 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 144/2021/NĐ-CP)