Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương phải phù hợp với tất cả quy hoạch có đúng không?

Nội dung chính

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương phải đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất nông nghiệp là nhóm đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau:
+  Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất chăn nuôi tập trung;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác.

Theo điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì đất ở tại đô thị là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở đô thị thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn. 

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thì đô thị được định nghĩa là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Theo đó, căn cứ tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thực hiện việc xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất ở sau khi chuyển đổi.

Ngoài ra, tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ để cho phép chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, khi uốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương thì người sử dụng đất (hộ gia đình) phải thực hiện xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời thửa đất nông nghiệp muốn chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc trung ương phải phù hợp với tất cả quy hoạch có đúng không?(Hình Internet)

Chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương có phải phù hợp tất cả quy hoạch?

Căn cứ tại khoản 7, khoản 8 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 giải thích về các loại quy hoạch đô thị như sau:
- Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
- Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung.

Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ để cho phép chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, căn cứ khoản 4 Điều 66 Luật Đất đai 2024 thì quận, thành phố, thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Từ các quy định nêu trên thì có thể thấy việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương không cần phải phù hợp với tất cả quy hoạch. Nếu tại khu vực đó đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt thì căn cứ vào đó để xác định có hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương như thế nào?

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại thành phố trực thuộc Trung ương được căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 159, điểm a khoản 2 Điều 123 và Điều 227 Luật Đất đai 2024 như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nêu trên.