Chi phí phát triển của bất động sản là chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào đâu?

Nội dung chính

Chi phí phát triển của bất động sản là chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào đâu?

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định như sau:

Điều 9. Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

1. Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

2. Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

a) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;

b) Chi phí dự phòng;

c) Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);

d) Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);

đ) Các khoản chi phí hợp lý khác;

e) Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

g) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

[...]

Như vậy, tổng chi phí phát triển của bất động sản được hiểu là toàn bộ các khoản chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định pháp luật và bảo đảm đáp ứng mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Chi phí phát triển của bất động sản là chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào đâu? (Hình từ Internet)

Chi phí chuyển nhượng bất động sản nào được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp?

Căn cứ khoản 3 Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

(1) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

- Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

- Đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thỏa thuận khi góp vốn;

- Đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng.

+ Trường hợp đất nhận thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định 87-CP năm 1994; (Nghị định 87-CP năm 1994 hết hiệu lực từ ngày 09/12/2004)

(2) Chi phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

(3) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

(4) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

(5) Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

(6) Chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Hiện nay thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được quy định ra sao?

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hiện tại thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản bằng giá chuyển nhượng từng lần.

Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế TNCN được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.