Cá nhân cho thuê bất động sản nào được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân?

Nội dung chính

Cá nhân cho thuê bất động sản nào được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 4. Thuế thu nhập cá nhân

[...]

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

[...]

Như vậy, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau sẽ được trừ 500 triệu đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

- Cá nhân được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN.

- Tổng mức được trừ tối đa là 500 triệu đồng/năm cho tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản của cá nhân.

- Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân có thể tiếp tục chọn thêm hợp đồng cho thuê khác để trừ tiếp cho đến khi đủ 500 triệu đồng.

Trường hợp bên thuê khai thuế thay, nộp thuế thay thì hợp đồng thuê phải quy định rõ nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN. Nếu vẫn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đủ mức này.

Cá nhân cho thuê bất động sản nào được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân? (Hình từ Internet)

Thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản như thế nào?

Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 8. Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

[...]

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

[...]

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

e) Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

[...]

Như vậy, thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được lựa chọn khai 02 lần hoặc khai 01 lần trong năm tính thuế. Cụ thể:

- Nếu lựa chọn khai thuế 01 lần, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế

- Nếu lựa chọn khai thuế 02 lần, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

+ Lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế;

+ Lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.