Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương

Nội dung chính

Áp dụng các phương pháp nào để định giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì áp dụng các phương pháp sau đây để định giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương:

- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương (Hình ảnh từ Internet)

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP

(1) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

- Hiện trạng môi trường, an ninh;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

(2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi;

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương mới nhất

Theo quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hải Dương bao gồm:

( 1) Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

- Khoảng cách của thửa đất, khu đất đến 5 nhóm địa điểm: Trung tâm hành chính; chợ, trung tâm thương mại; cơ sở y tế, cơ sở giáo dục và đào tạo; khu du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí; nghĩa trang, nghĩa địa.

+ Khoảng cách đến trung tâm hành chính; chợ, trung tâm thương mại; cơ sở y tế, cơ sở giáo dục và đào tạo; khu du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí của thửa đất, khu đất so sánh gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lợi thế và ngược lại: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 25%.

+ Khoảng cách đến nghĩa trang, nghĩa địa của thửa đất, khu đất so sánh gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm lợi thế và ngược lại. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 5%.

- Vị trí khu đất, thửa đất có lợi thế về sử dụng đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

(2) Về giao thông

- Quy mô mặt cắt ngang đường (bao gồm: chiều rộng nền đường Bn, chiều rộng mặt đường Bm và chiều rộng vỉa hè): Nếu quy mô mặt cắt ngang đường của đường giao thông tiếp giáp với thửa đất, khu đất so sánh lớn hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lợi thế và ngược lại. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 25%.

- Kết cấu mặt đường: Đánh giá kết cấu mặt đường theo lợi thế giảm dần gồm:

+ Nhóm 1: đường nhựa (láng nhựa, bê tông nhựa, thấm nhập nhựa), bê tông xi măng;

+ Nhóm 2: đường gạch nghiêng;

+ Nhóm 3: đường cấp phối/đá/đất và các loại còn lại.

+ Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%. Nếu cùng nhóm kết cấu mặt đường thì đánh giá yếu tố này tương đồng (tỷ lệ đánh giá 100%).

- Số mặt đường tiếp giáp:

+ Thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường (bao gồm cả đường ngõ) sẽ được đánh giá lợi thế hơn thửa đất, khu đất tiếp giáp với 01 mặt đường tối đa là 10%;

+Thửa đất, khu đất tiếp giáp từ 03 mặt đường trở lên (bao gồm cả đường ngõ) sẽ được đánh giá lợi thế hơn thửa đất, khu đất tiếp giáp với 01 mặt đường tối đa là 15%.

(3) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 5%.

(4) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

- Diện tích thửa đất, khu đất

+ Đối với dự án hoặc khu đất có nhiều thửa đất với các diện tích khác nhau thì lựa chọn một thửa đất đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để xác định giá đất; các thửa đất còn lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng được xác định giá đất trên cơ sở kết quả xác định giá đất của thửa đất đại diện.

+ Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

+ Riêng đối với đất khu cụm công nghiệp, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ thì không đánh giá yếu tố này.

- Mặt tiền, chiều sâu thửa đất, khu đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%.

- Hình thể thửa đất, khu đất

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống lợi thế về hình thể giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo nguyên tắc thửa đất, khu đất càng có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh thì càng kém lợi thế. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%.

(5) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Điều chỉnh chênh lệch về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá với mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

(6) Hiện trạng môi trường, an ninh: Mức độ bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và ô nhiễm nguồn nước; khoảng cách đến khu xử lý rác thải, nước thải; mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15%.

(7) Thời hạn sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện dự án: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15%.

- Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.

(8) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương (chỉ điều chỉnh đối với những thửa đất cụ thể):

- Thửa đất cần định giá đối diện hoặc tiếp giáp chợ, trung tâm thương mại: Mức điều chỉnh tăng tối đa 10%.

- Thửa đất cần định giá tiếp giáp khe thoáng, tiếp giáp hoặc đối diện khu cây xanh, hồ nước, bãi đỗ xe: Mức điều chỉnh tăng tối đa 5%.

- Thửa đất cần định giá có mặt tiền bị đường đâm: Mức điều chỉnh giảm tối đa 10%.

-Thửa đất cần định giá tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ, nhà xác: Mức điều chỉnh giảm tối đa 10%;

- Thửa đất cần định giá đối diện hoặc gần trụ điện, trạm điện, trạm biến áp, các trạm thu phát sóng hoặc đường điện đi qua thửa đất: Mức điều chỉnh giảm tối đa 5%.

- Độ chênh lệch thời gian từ thời điểm phát sinh giao dịch tài sản so sánh đến thời điểm phải xác định giá đất: Mức điều chỉnh không quá 10%.

(9) Đối đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tùy từng trường hợp cụ thể lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng phù hợp để đánh giá, không phải đánh giá đầy đủ các yếu tố nêu trên.