Các diện tích sàn nào được trừ đi khi tính hệ số sử dụng đất của công trình xây dựng?

Nội dung chính

Các diện tích sàn nào được trừ đi khi tính hệ số sử dụng đất của công trình xây dựng?

Căn cứ Công văn 1636/BXD-KHCN về việc hướng dẫn xác định diện tích sàn khi tính toán hệ số sử dụng đất của công trình xây dựng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng, quy định tại điểm 1.4.21 thì Hệ số sử dụng đất là “Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất”.

Cụ thể, quy định này được hiểu là khi tính hệ số sử dụng đất của công trình xxy dựng thì được trừ đi các diện tích sàn sau:

- Diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật chung của công trình, bao gồm: diện tích sàn bố trí trục kỹ thuật hoặc diện tích sàn dùng để đặt các thiết bị kỹ thuật công trình phục vụ hệ thống cấp nước và thoát nước; hệ thống thông gió và điều hòa không khí; hệ thống thu gom rác (bao gồm phòng đệm - nếu có); hệ thống điện và truyền thông.

- Diện tích sàn phục vụ phòng cháy chữa cháy (PCCC), bao gồm: gian lánh nạn, thang thoát hiểm, thang máy chữa cháy, phòng trực PCCC, (trong đó bao gồm toàn bộ diện tích được thiết kế để bố trí các thiết bị kỹ thuật và phòng đệm (nếu có) sử dụng cho hệ thống PCCC của công trình).

- Diện tích đỗ xe (bao gồm cả đường nội bộ, khu vực kiểm soát trong gara/bãi để xe).

Lưu ý: Phần chiếm diện tích sàn của cột, vách thuộc hệ kết cấu và phần cầu thang thuộc hệ thống giao thông chung của công trình (trừ thang thoát hiểm và thang máy chữa cháy), không thuộc diện tích được trừ đi khi tính hệ số sử dụng đất của công trình.

Các diện tích sàn nào được trừ đi khi tính hệ số sử dụng đất của công trình xây dựng? (Hình từ Internet)

Đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị có phải xác định thông số về hệ số sử dụng đất không?

Căn cứ tiểu mục 2.7.1 mục 2.7 Điều 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định như sau:

2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT

[...]

2.7 Yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu trong đô thị

2.7.1 Quy định chung

- Các khu vực hiện hữu trong đô thị phải được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Quy hoạch các khu vực hiện hữu trong đô thị phải: đảm bảo khớp nối đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với các khu vực lân cận; không gây tác động, ảnh hưởng xấu đến chất lượng hệ thống hạ tầng hiện hữu;

- Quỹ đất cho các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh phải quy hoạch theo hướng tăng dần để tiệm cận với các chỉ tiêu của các khu vực phát triển mới;

- Đối với khu vực nội đô có chất lượng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo các quy định của quy chuẩn này, các dự án tái thiết đô thị phải đánh giá tác động đến hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

- Các thông số về diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất và chuyển đổi chức năng sử dụng đất phải xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị;

[...]

Theo đó, trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị bắt buộc phải xác định các thông số về hệ số sử dụng đất, cùng với các thông số khác như:

- Diện tích lô đất,

- Mật độ xây dựng,

- Tầng cao,

- Khoảng cách giữa các công trình,

- Chuyển đổi chức năng sử dụng đất.

Được sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng không?

Căn cứ tiểu mục 2.7.7 mục 2.7 Điều 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định như sau:

2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT

[...]

2.7 Yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu trong đô thị

[...]

2.7.7 Quy định về mật độ xây dựng thuần

- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại điểm 2.6.3. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6;

- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;

- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.12 dưới đây.

[...]

Như vậy, được phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ và tầng cao xây dựng trong trường hợp:

- Khu vực quy hoạch cần kiểm soát chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng;

- Hệ số sử dụng đất tối đa phải xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị;

Đồng thời phải đảm bảo quy định tại Bảng 2.12 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.