Quy định về quyền sở hữu đất cho ở nhờ

Nội dung chính

Năm 1995 tôi và 1 người bạn cùng mua chung 1 căn nhà cấp 4, cây cối, hoa màu trên thửa đất đã xây tường gạch bao quanh và 4 phía đã có ranh giới cụ thể: 2 phía giáp đất nhà dân, 1 phía giáp đường đi khu dân cư, 1 phía giáp mương thoát nước. Tại thời điểm đó, ông T đã kê khai thửa đất vào sổ địa chính và thửa đất cũng đã có tên trong bản đồ địa chính của các cấp có thẩm quyền quản lý đất đai và nộp thuế sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993. Năm 2000, tôi được người bạn mua chung chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích đất của bạn cho 2 em gái tôi. Năm 2002, 3 gia đình chúng tôi đã xây nhà kiên cố và sinh sống ổn định đến nay. Năm 2006, tôi được Tòa án huyện triệu tập vì có đơn của ông N khởi kiện. Trong đơn ông yêu cầu tòa hủy hợp đồng mua bán đất với ông D vì năm 1990 đến nay ông D chưa thanh toán hết số tiền (theo ông N nói khoảng 5%) và đòi tôi trả lại cho ông 120m2 đất vì tôi đã chiếm của ông. Theo ông N năm 1985 do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên ông Phó chủ tịch huyện đã ký vào đơn xin đất của ông cho ông 360m2. Sau đó ông mua thêm được 60m2 đất khai hoang và tự khai hoang thêm 60m2. Đầu năm 1990, ông N bán cho ông D toàn bộ nhà cửa và hoa màu trên thửa đất ông N đang sử dụng nhưng trong giấy chuyển nhượng chỉ ghi có 360m2 được cấp. Năm 1993, ông D đã kê khai và đo đạc để nộp thuế và ghi thửa đất vào bẩn đồ địa chính, sổt địa chính của các cấp quản lý ruộng đất. Năm 1994, ông D do không chuyển gia đình về Hà Nội được nên đã chuyển nhượng lại cho em trai là ông S. Cũng năm 1994, ông S chuyển nhượng cho ông T, ông T xây tường gạch bao quanh ngay sau khi nhận chuyển nhượng và kê khai địa chính để nộp thuế sử dụng đất. Hồ sơ khởi kiện của ông N gồm có: đơn khởi kiện, giấy xác nhận của những người liên quan tới việc cấp 360m2 đất (có dấu xác nhận đúng chữ ký của chính quyền cơ sở về chữ ký), giấy chuyển nhượng nhà cửa và hoa màu trên thửa đất 360m2 giữa ông N và ông D (bản photcopy - bản chính theo ông N: ông đã đánh mất ). Trong giấy chuyển nhượng này, không ghi số tiền thiếu nợ và cũng không có một bản nào giấy khất nợ hoặc đòi số nợ đó của ông D và ông N hơn 15 năm qua (tính từ thời gian chuyển nhượng năm 1990 đến thời điểm 2006 đơn khởi kiện). Như vậy về thời gian ông D nợ N (nếu có như ông N khai) đã 15 năm; về thời gian ông N mất đất (nếu có như ông N khai) là 13 năm (tính từ thời điểm ông D đo tính và kê khai vào sổ địa chính, bản đồ địa chính với chính quyền các cấp - và thời gian ghi trong đơn khởi kiện của ông N) và 12 năm kể từ ngày ông T xây tường gạch bao quanh (năm 1994). Xin Quý cơ quan trợ giúp cho tôi về pháp luật, cụ thể sau: - Ông N, từ năm 1990 còn quyền sử dụng đất không? Thời hiệu khởi kiện của ông N cả 2 vấn đề ghi trong đơn còn hiệu lực theo pháp luật quy định không? - Tôi và bạn tôi là người thứ 4 nhận chuyển nhượng thửa đất này. Không có quan hệ dân sự (giao dịch chuyển nhượng) không có quan hệ pháp luật với ông N trước đó.

Quy định về quyền sở hữu đất cho ở nhờ

Về vấn đề này chúng tôi xin trả lời bạn như sau:

1. Từ năm 1990, ông N còn quyền sử dụng đất không?

Tại thời điểm năm 1990, Luật Đất đai của Quốc hội số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987 và Nghị quyết 201 của chính phủ năm 1980 ngày 01/07/1980 đang có hiệu lực thi hành.

Theo trình bày của bạn thì ông N đã bán toàn bộ mảnh đất (bao gồm 360m2 do nhà nước giao ghi nhận, 60m2 do ông N mua được và 60m2 do tự khai hoang).

Theo Điểm 2. (d), Mục III, Nghị quyết 201 và Điều 5, Luật Đất đai năm 1987, thì việc chuyển nhượng này không được nhà nước cho phép. Do đó, tính đến thời điểm 1990 thì ông N còn quyền sử dụng đất đối với mảnh đất.

Tuy nhiên, nếu tính tới thời điểm khởi kiện năm 2006, thì hợp đồng chuyển nhượng đất của ông N và ông D được công nhận theo Điểm 2.2 (b) và Điểm 2.3, Mục II, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP. Theo đó, ông N không còn quyền sử dụng đất.

Bạn cần lưu ý:

Theo Mục IV, Nghị quyết 201 của chính phủ năm 1980, thì cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký ruộng đất, do đó nếu ông N không khai báo về việc sử dụng đất mua và đất khai hoang thì sẽ không được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất này không được xem là đất thuộc sử dụng của ông N. Nếu ông N sử dụng thì nó là đất chưa sử dụng (do Nhà nước chưa giao cho ai sử dụng) theo quy định.

Cho đến ngày Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thì nhà nước mới công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tự khai hoang, đất chưa sử dụng nói trên.

2. Thời hiệu khởi kiện của ông N.

- Thời hiệu khởi kiện yêu cầu toà án tuyên huỷ hợp đồng

Theo Điều 427, Bộ luật Dân sự 2005, thì thời hạn khởi kiện để ông N yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của ông N bị xâm phạm.

Theo đó, thời điểm xác lập hợp đồng không phải là yếu tố quyết định thời hiệu khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện này sẽ căn cứ vào việc ông D vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Do đó, thời hiệu khởi kiện của hợp đồng này có thể còn nếu như có căn cứ xác định được rằng: thời điểm quyền và lợi ích của ông N bị xâm phạm tính tới thời điểm khởi kiện là chưa quá 02 năm.

- Thời hiệu khởi kiện yêu cầu trả lại đất

Theo Điều 159, Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự là 02 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.

Theo đó, nếu ông N có căn cứ chứng minh rằng bạn đang chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, điều này đang xâm hại quyền và nghĩa vụ của ông N, và thời điểm quyền và lợi ích của ông N bị xâm phạm tính đến thời điểm yêu cầu toà án là chưa qua thời hạn 2 năm thì toà án sẽ thụ lý vụ án với lý do là thời hiệu khởi kiện vẫn còn.

Ngoài ra, tại Điều 162, Bộ luật Dân sự 2005, trong trường hợp đã hết thời hiệu khởi kiện, nhưng ông N lại có căn cứ chứng minh thời hiệu khởi kiện được bắt đầu lại thì toà án sẽ xem xét và thụ lý vụ án.

Chúng tôi giả sử trường hợp thời hiệu khởi kiện của ông N đã hết. Nhưng xem phần bạn có trình bày, bạn nói trong hồ sơ khởi kiện của ông N có “Giấy xác nhận của những người liên quan tới việc cấp 360m2 đất”. Căn cứ vào nội dung của giấy xác nhận các bên liên quan, chỉ cần các bên thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện thì thời hiệu khởi kiện sẽ được bắt đầu lại, kể từ sau ngày các bên xác nhận trong giấy xác nhận này (theo quy định về bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện, ĐIều 162, Bộ luật Dân sự 2005).

Từ những căn cứ nêu trên, có thể thấy, thời hiệu khởi kiện của ông N vẫn còn do thời hiệu khởi kiện được bắt đầu lại.

3. Ông N có quyền khởi kiện bạn không và Toà án nhận thụ lý việc ông N khởi kiện đòi quyền sử dụng đất có đúng không?

Theo quy định tại Điều 4, Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, thì ông N có quyền khởi kiện bạn ra toà án có thẩm quyền và yêu cầu toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Ngoài ra, Khoản 1, Điều 5, Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, ông N có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Toà án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của Ông N (kèm theo đơn khởi kiện phải là các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu trong đơn là có căn cứ và hợp pháp) và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.

Như vậy nếu toà án nhận thụ lý giải quyết vụ việc theo đơn khởi kiện của ông N với những nội dung theo ông trình bày là không trái với quy định của pháp luật.