Chủ căn hộ Nam Cường Building từ chối sửa chữa khi hư hỏng xuất hiện lúc bàn giao căn hộ thì người thuê phải làm gì?

Nội dung chính

Chủ căn hộ Nam Cường Building từ chối sửa chữa khi hư hỏng xuất hiện lúc bàn giao căn hộ thì người thuê phải làm gì?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;

[...]

Theo đó, bên thuê căn hộ Nam Cường Building có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng của căn hộ mà không phải lỗi do mình gây ra.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

[...]

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

[...]

e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;

[...]

Từ quy định trên, bên cho thuê căn hộ Nam Cường Building có trách nhiệm bảo quản căn hộ trong thời gian trước khi bàn giao cho bên thuê và sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, bên cho thuê căn hộ Nam Cường Building có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng của căn hộ phát sinh trước thời điểm bàn giao, trong trường hợp các hư hỏng này không do lỗi của bên thuê gây ra.

Việc không thực hiện sửa chữa theo quy định pháp luật hoặc thỏa thuận mà gây thiệt hại cho bên thuê có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường của bên cho thuê. Đồng thời, bên thuê có quyền yêu cầu sửa chữa, từ chối nhận bàn giao hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ này.

Chủ căn hộ Nam Cường Building từ chối sửa chữa khi hư hỏng xuất hiện lúc bàn giao căn hộ thì người thuê phải làm gì? (Hình từ Internet)

Nếu phát hiện hư hỏng thì bên thuê căn hộ Nam Cường có được yêu cầu giảm giá thuê?

Căn cứ quy định tại Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như sau:

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Theo đó pháp luật chỉ quy định bên thuê có quyền yêu cầu chủ căn hộ tiến hành sửa chữa những hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra trước khi thuê. 

Như vậy người thuê chỉ được đề nghị thỏa thuận giảm giá thuê khi phát hiện hư hỏng trước thời điểm ký hợp đồng, hoặc nếu không bên thuê có thể tự tu sửa nhà khi bên cho thuê đồng ý và được quyền yêu cầu bên cho thuê chi trả khoản phí hợp lý.

Bên cạnh đó, bên thuê có quyền được yêu cầu chủ căn hộ Nam Cường Building sửa chữa hư hỏng theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hợp đồng cho thuê căn hộ Nam Cường Building có những nội dung chính nào?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, nội dung chính của hợp đồng cho thuê căn hộ Nam Cường Building bao gồm:

[1] Tên, địa chỉ của các bên;

[2] Các thông tin về căn hộ Nam Cường Building;

[3] Giá cho thuê căn hộ Nam Cường Building;

[4] Phương thức và thời hạn thanh toán tiền thuê căn hộ Nam Cường Building;

[5] Thời hạn giao, nhận căn hộ Nam Cường Building và hồ sơ kèm theo;

[6] Bảo hành;

[7] Quyền, nghĩa vụ của các bên;

[8] Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

[9] Phạt vi phạm hợp đồng;

[10] Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

[11] Phương thức giải quyết tranh chấp;

[12] Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê căn hộ căn hộ Nam Cường Building.