Hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building có bắt buộc phải có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building có bắt buộc phải có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng không?

Căn cứ quy định tại điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building có quy định về việc phạt vi phạm hợp đồng, nội dung về phạt vi phạm hợp đồng là một trong các điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Do đó, khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bên còn lại có quyền yêu cầu áp dụng chế tài phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng mua bán.

Hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building có bắt buộc phải có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Bên vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building đã chịu phạt thì có phải bồi thường thiệt hại nữa không?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về thỏa thuận phạt vi phạm cụ thể như sau:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, trong hợp đồng các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Do đó, việc có phải bồi thường thiệt hại khi đã chịu mức phạt vi phạm hợp đồng hay không thì còn phụ thuộc vào nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building. Trong trường hợp có vi phạm xảy ra thì bên vi phạm có trách nhiệm thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Lưu ý: Trường hợp các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Mức phạt khi vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ Nam Cường Building tối thiểu là bao nhiêu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005 thì Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

Căn cứ Điều 301 Luật Thương Mại 2005 quy định: 

Điều 301. Mức phạt vi phạm

Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

Bên cạnh đó Điều 418 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: 

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp phải chịu mức phạt vi phạm hợp đồng thì mức phạt sẽ tùy vào mục đích của việc mua bán căn hộ Nam Cường Building là sinh lợi hay chỉ là nhu cầu cá trao đổi cá nhân sử dụng để ở, thì mức phạt vi phạm hợp đồng được quy định như sau:

- Nếu hợp đồng mua bán căn hộ là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi thuộc hợp đồng thương mại thì mức phạt vi phạm hợp đồng không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm (Điều 301 Luật Thương mại 2005).

- Nếu hợp đồng mua bán căn hộ không phải là hoạt động nhằm sinh lợi chỉ dùng mục đích để ở, giá trị mức phạt vi phạm hợp đồng sẽ do hai bên thỏa thuận (Khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).