Bảng giá đất theo Luật Đất đai mới sẽ ảnh hưởng ra sao đến thị trường bất động sản?

Nội dung chính

Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 – Những thay đổi quan trọng tác động đến thị trường

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực với nhiều điều chỉnh quan trọng, trong đó đáng chú ý nhất là sự thay đổi về cách thức xây dựng bảng giá đất. Đây là một bước tiến lớn nhằm tạo sự minh bạch, tiệm cận hơn với giá trị thực tế của đất đai trên thị trường, thay vì áp dụng khung giá cố định theo chu kỳ 5 năm như trước đây.

Theo chính sách mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên hơn để phản ánh đúng biến động của thị trường. Điều này giúp Nhà nước có công cụ quản lý tài chính đất đai hiệu quả hơn, đồng thời góp phần giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Việc bỏ khung giá đất và thay đổi phương thức xác định bảng giá đất không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn cải thiện mức độ đồng thuận của người dân trong các trường hợp thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Với việc định giá tiệm cận giá thị trường, mức bồi thường đất đai sẽ hợp lý hơn, hạn chế các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, chính sách mới cũng đặt ra nhiều thách thức. Giá đất điều chỉnh tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, đã tác động không nhỏ đến chi phí đầu tư bất động sản, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cũng như các doanh nghiệp thuê đất dài hạn. Theo thống kê, hiện đã có khoảng 25 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trong thời gian tới. Đáng chú ý, TP.HCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 31/10/2024 với mức tăng dao động từ 4 đến 38 lần so với trước, trong đó cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, mức giá đất mới cũng tăng mạnh, từ 2 đến 6 lần so với bảng giá trước đó, có nơi lên tới 695,3 triệu đồng/m².

Bảng giá đất theo Luật Đất đai mới sẽ ảnh hưởng ra sao đến thị trường bất động sản? (Hình từ Internet)

Những tác động cụ thể của bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản

Sự thay đổi về giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều nhóm đối tượng, từ nhà đầu tư, doanh nghiệp đến người dân có nhu cầu giao dịch bất động sản. Đối với các doanh nghiệp sử dụng đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, sự gia tăng chi phí thuê đất có thể tạo ra áp lực lớn về tài chính. Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm có nguy cơ bị tác động mạnh khi chi phí thuê tăng đột biến, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư và khả năng duy trì hoạt động kinh doanh. Nếu không có giải pháp hỗ trợ phù hợp, một số doanh nghiệp có thể đối mặt với nguy cơ thua lỗ, thậm chí phải thu hẹp quy mô hoạt động.

Với các nhà đầu tư bất động sản, việc giá đất phản ánh sát thị trường đồng nghĩa với chi phí đầu tư tăng lên, từ tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng cho đến các loại phí liên quan. Điều này có thể làm giảm tốc độ triển khai dự án mới trong ngắn hạn do chi phí đầu tư cao hơn, đồng thời tạo ra rào cản nhất định đối với các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn mở rộng quỹ đất.

Tuy nhiên, chính sách giá đất mới cũng có những tác động tích cực, đặc biệt trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Trước đây, sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất do Nhà nước công bố và giá thị trường đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lợi dụng khoảng cách này để trục lợi, gây ra tình trạng tích tụ đất đai chờ tăng giá, làm méo mó thị trường. Khi bảng giá đất được điều chỉnh hợp lý, tình trạng này sẽ bị hạn chế, góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch và lành mạnh hơn.

Người dân có nhu cầu mua nhà ở cũng bị ảnh hưởng bởi sự điều chỉnh này. Do chi phí đất tăng, chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán để bù đắp khoản chi phí gia tăng, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở thương mại và chung cư. Dù giá nhà có thể tăng lên trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, việc định giá đất sát với thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng thổi giá, ổn định thị trường và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Bên cạnh đó, đối với thị trường bất động sản công nghiệp, giá thuê đất cao hơn có thể ảnh hưởng đến sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam trong mắt các doanh nghiệp nước ngoài. Khi các quốc gia khác trong khu vực cũng đang triển khai nhiều chính sách ưu đãi để thu hút vốn đầu tư trực tiếp, việc chi phí đất gia tăng có thể trở thành một yếu tố cần cân nhắc đối với các doanh nghiệp quốc tế muốn đặt nhà máy, trung tâm logistics tại Việt Nam. Tuy nhiên, với chính sách minh bạch hóa giá đất, các doanh nghiệp sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để lập kế hoạch đầu tư dài hạn, giảm thiểu rủi ro liên quan đến pháp lý đất đai.

Một trong những tác động quan trọng khác của bảng giá đất mới là đối với các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi giá đất được định giá sát với giá thực tế, chi phí bồi thường cho người dân sẽ cao hơn, khiến các chủ đầu tư cần chuẩn bị nguồn vốn lớn hơn để triển khai dự án. Điều này có thể làm chậm tiến độ thực hiện các công trình hạ tầng, khu đô thị mới. Tuy nhiên, về mặt tích cực, người dân có đất bị thu hồi sẽ được đảm bảo quyền lợi tốt hơn, góp phần giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến giá đền bù.

Nhìn chung, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản. Dù trong ngắn hạn có thể gây ra một số khó khăn, đặc biệt đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhưng về lâu dài, chính sách này giúp thị trường vận hành ổn định, bền vững hơn. Để thích ứng với sự thay đổi này, các bên liên quan cần có chiến lược linh hoạt, tận dụng cơ hội và điều chỉnh kế hoạch đầu tư phù hợp nhằm tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường đang biến động.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới áp dụng cho các trường hợp nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới áp dụng cho các trường hợp sau:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.