Việc bảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào?

Nội dung chính

Việc bảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 32 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về bảo trì nhà chung cư như sau:

Bảo trì nhà chung cư

1. Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.

Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.

3. Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.

4. Trong thời gian chưa tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo kế hoạch bảo trì quy định tại khoản 3 Điều 33 của Quy chế này.

5. Sau khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo kế hoạch bảo trì quy định tại khoản 3 Điều 33 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do Hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.

6. Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.

Như vậy, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa (nhỏ, định kỳ và lớn), bảo trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy, và thay thế thiết bị chung. Các công việc bảo trì khác cũng cần tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí cho bảo trì phần sở hữu chung. Nếu phần sở hữu riêng hư hỏng ảnh hưởng đến chủ sở hữu khác, họ phải sửa chữa. Nếu không, đơn vị quản lý có thể tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước. Chủ sở hữu cũng phải hỗ trợ sửa chữa phần sở hữu chung trong khu vực riêng của mình.

Việc bảo trì xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực thực hiện, và nếu đơn vị quản lý nhà chung cư có năng lực, họ có thể tự thực hiện bảo trì. Trong thời gian chưa tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, kế hoạch bảo trì sẽ theo quy định. Sau khi họp Hội nghị lần đầu, kế hoạch bảo trì sẽ do Hội nghị thông qua, và trong trường hợp khẩn cấp, Ban quản trị có quyền quyết định bảo trì, báo cáo tại cuộc họp gần nhất.

Việc bảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào? (Hình từ Internet)

Để bảo trì nhà chung cư thì cần áp dụng các nguyên tắc gì?

Nguyên tắc để bảo trì nhà chung cư được quy định tại Điều 31 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau:

- Chủ sở hữu nhà chung cư phải bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung, nhằm duy trì chất lượng và đảm bảo an toàn khi sử dụng.

- Khi bảo trì phần sở hữu riêng, không được làm ảnh hưởng đến sở hữu của các chủ sở hữu khác và các hệ thống, thiết bị chung của nhà chung cư.

- Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích ở và sử dụng hỗn hợp, bảo trì sẽ thực hiện theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua, cùng với quy trình bảo trì tòa nhà và thiết bị đã được lập.

- Nếu nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp với phần sở hữu chung được phân chia riêng biệt, thì:

+ Các chủ sở hữu khu căn hộ bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch hoặc quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

+ Chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ bảo trì theo quy trình đã lập cho tòa nhà và thiết bị.

+ Tất cả chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà theo kế hoạch đã thông qua.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu và người sử dụng thực hiện.

- Chủ sở hữu và Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân hoặc đơn vị có đủ năng lực để thực hiện công việc bảo trì.

- Việc chọn đơn vị thực hiện bảo trì cho các hệ thống thiết bị và phần sở hữu chung có thể thực hiện qua hình thức chào giá cạnh tranh, đấu thầu, hoặc thỏa thuận. Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định hình thức và chi phí.

Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm các loại giấy tờ gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 39 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về các tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:

- Biên bản kiểm đếm và bàn giao hồ sơ nhà chung cư, cùng biên bản xác định các diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung, theo quy định của Luật Nhà ở.

- Biên bản tổng hợp kinh phí bảo trì đã thu, trong đó ghi rõ số tiền từ người mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư cần bàn giao. Cần nêu tên, số tài khoản và nơi mở tài khoản liên quan đến kinh phí bảo trì.

- Bảng kê các công việc bảo trì đã thực hiện, kèm theo hóa đơn chứng minh số tiền đã chi cho đơn vị bảo trì và số kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ đi các khoản chi.

Đối với những công việc bảo trì thuộc bảo hành và còn trong thời hạn bảo hành theo quy định, chủ đầu tư không được khấu trừ số tiền này vào kinh phí bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.