Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư do ai quyết định?

Nội dung chính

Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư do ai quyết định?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 21 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 21. Số lượng, thành phần Ban quản trị

1. Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;

b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

2. Thành phần Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác đang sinh sống trong nhà chung cư đó do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện do chủ đầu tư cử có thể được Hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị; nếu không được bầu làm Trưởng ban thì được cử làm Phó ban quản trị mà không phải bầu thành viên này; trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia Ban quản trị thì Hội nghị nhà chung cư bầu một trong các chủ sở hữu của toà nhà chung cư để làm Phó ban quản trị thay thế cho Phó ban quản trị của chủ đầu tư.

b) Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do Hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

...

Theo đó, số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo 02 nguyên tắc:

- Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;

- Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

Trên đây là nội dung về Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư do ai quyết định?

Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư do ai quyết định? (Hình từ Internet)

Thành lập ban quản trị chung cư có bắt buộc không?

Căn cứ quy định tại Điều 146 Luật Nhà ở 2023:

Điều 146. Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản. Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư này.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Điều 147 và Điều 148 của Luật này. Việc triệu tập họp Ban quản trị nhà chung cư, điều kiện họp, cách thức biểu quyết và các nội dung khác có liên quan được thực hiện theo quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

[...]

Theo quy định trên, có thể thấy rằng ban quản trị nhà chung cư không phải là tổ chức bắt buộc phải thành lập đối với mọi khu chung cư.

Việc thành lập ban quản trị chỉ bắt buộc khi chung cư có từ 20 căn hộ trở lên. Ngược lại, đối với chung cư dưới 20 căn hộ, việc thành lập ban quản trị là không bắt buộc và có thể được thực hiện hoặc không, tùy theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu trong chung cư đó.

Ban quản trị nhà chung cư có phải ban quản lý không?

Hiện nay, chưa có quy định định nghĩa cụ thể về ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 146 - Điều 148 Luật Nhà ở 2023 và Điều 19 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, có thể hiểu, ban quản trị nhà chung cư là tổ chức đại diện cho toàn thể các chủ sở hữu trong tòa nhà, có trách nhiệm quản lý, điều hành các hoạt động liên quan đến lợi ích chung của nhà chung cư.

Còn đối với ban quản lý chung cư, căn cứ theo Điều 43 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 43. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.

3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.

4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

...

Có thể thấy, ban quản lý nhà chung cư được đề cập như một tổ chức được thuê hoặc có thể là chủ đầu tư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Như vậy, ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư là 02 tổ chức khác nhau. Trong đó, ban quản lý chủ yếu phụ trách vận hành, tổ chức các hoạt động thường ngày của chung cư, còn ban quản trị có vai trò đại diện cho cư dân và chịu trách nhiệm toàn diện đối với các hoạt động chung của nhà chung cư.