Năm 2026 tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do ai giải quyết?

Nội dung chính

Năm 2026 tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do ai giải quyết?

Căn cứ khoản 1 Điều 44 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD sửa đổi bởi điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 09/2025/TT-BXD quy định về trách nhiệm giải quyết tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

Điều 44. Giải quyết tranh chấp

1. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư đó hoặc Tòa án hoặc trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao con dấu thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền về cấp, đăng ký con dấu thực hiện việc thu hồi, bàn giao hoặc hủy con dấu để đăng ký, cấp con dấu mới theo quy định về cấp, đăng ký và quản lý con dấu cho Ban quản trị mới thành lập.

Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, tài khoản quản lý hoạt động của Ban quản trị thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng đang quản lý các tài khoản này phong tỏa tài khoản, chấm dứt thực hiện các giao dịch có liên quan đến Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế và thực hiện lập, bàn giao tài khoản này cho Ban quản trị được thành lập mới theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan. Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản này phải bàn giao cho Ban quản trị mới theo quy định của Quy chế này.

[...]

Như vậy, tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do  Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư đó hoặc Tòa án hoặc trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.

Năm 2026 tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do ai giải quyết? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư không minh bạch việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt đối với chủ đầu tư không minh bạch việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

Điều 67. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư

[...]

2. Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tính toán sai kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định;

b) Không ghi trong hợp đồng thông tin về tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư;

c) Không gửi hoặc chậm gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại tổ chức tín dụng đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua;

d) Không đóng tài khoản kinh phí bảo trì đã lập sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư;

đ) Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;

e) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định;

g) Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định;

h) Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

[...]

đ) Sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

[...]

l) Buộc công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này;

[...]

Như vậy, chủ đầu tư không minh bạch việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bị phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng và bị buộc công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.

Lưu ý: Mức phạt tiền quy định trên áp dụng đối với tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính. (khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Ban quản trị nhà chung cư có phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung sau khi quyết toán kinh phí bảo trì không?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 39 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 39. Lập, quyết toán số liệu, bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư

[...]

3. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Ban quản trị nhà chung cư phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để làm cơ sở bàn giao kinh phí bảo trì.

4. Sau khi quyết toán kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư và Ban quản trị tiến hành bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Nhà ở.

Trường hợp thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 155 của Luật Nhà ở nhưng chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư chưa có thỏa thuận phân chia trong hợp đồng mua bán thì các bên lập phụ lục hợp đồng để thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì.

[...]

Theo quy định, sau khi quyết toán kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều 39 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD thì chủ đầu tư và Ban quản trị tiến hành bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Nhà ở 2023.

Trường hợp thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 nhưng chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư chưa có thỏa thuận phân chia trong hợp đồng mua bán thì các bên lập phụ lục hợp đồng để thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì.

Tóm lại, Ban quản trị nhà chung cư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung sau khi quyết toán kinh phí bảo trì.