Quy định về kê biên nhà ở trong thi hành án dân sự như thế nào?

Nội dung chính

Quy định về kê biên nhà ở trong thi hành án dân sự như thế nào?

Căn cứ theo Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về kê biên nhà ở trong thi hành án dân sự cụ thể như sau:

(1) Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

(2) Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

- Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

(3) Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.

- Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.

(4) Việc kê biên nhà ở bị khoá được thực hiện theo quy định tại Điều 93 Luật Thi hành án dân sự 2008.

Quy định về kê biên nhà ở trong thi hành án dân sự như thế nào? (Hình từ Internet)

Kê biên tài sản là nhà ở nếu vắng mặt người phải thi hành án mà phải mở khoá thì Chấp hành viên thực hiện gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 88 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định như sau:

Điều 88. Thực hiện việc kê biên

1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.

Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình. Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được uỷ quyền vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp không mời được người làm chứng thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Khi kê biên đồ vật, nhà ở, công trình kiến trúc nếu vắng mặt người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản đó mà phải mở khoá, phá khoá, mở gói thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.

...

Như vậy, khi kê biên tài sản là nhà ở mà vắng mặt người phải thi hành án và phải mở khoá thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Điều 93 Luật Thi hành án dân sự 2008. Cụ thể:

- Yêu cầu người đang quản lý, sử dụng tài sản mở khoá.

- Nếu người này không mở hoặc cố tình vắng mặt, Chấp hành viên có quyền:

+ Tự mình hoặc thuê cá nhân, tổ chức khác mở hoặc phá khoá, nhưng phải có người làm chứng;

+ Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại phát sinh do việc mở khoá, phá khoá.

- Trường hợp cần thiết, sau khi mở khoá, Chấp hành viên có thể niêm phong tài sản và giao cho tổ chức, cá nhân bảo quản theo quy định tại Điều 58 Luật Thi hành án dân sự 2008.

- Việc mở khoá, phá khoá, niêm phong phải lập biên bản, có chữ ký của những người tham gia và người làm chứng, đảm bảo công khai, minh bạch.

Nhà ở có sẵn bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án có được đưa vào kinh doanh không?

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

...

Như vậy, nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện nêu trên. Do đó, nhà ở có sẵn bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định.