Kê biên tài sản là nhà ở duy nhất khi cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính chỉ được thực hiện khi nào?

Nội dung chính

Kê biên tài sản là nhà ở duy nhất khi cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính chỉ được thực hiện khi nào?

Ngày 16/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Nghị định 296/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định về kê biên nhà ở cụ thể như sau:

Điều 29. Kê biên nhà ở

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của tổ chức, cá nhân bị áp dụng biện pháp cưỡng chế và gia đình chỉ được thực hiện nếu nhà ở đó không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 21 Nghị định này và sau khi xác định tổ chức, cá nhân đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành quyết định cưỡng chế, trừ trường hợp người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đồng ý kê biên nhà ở để thi hành quyết định cưỡng chế.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì người chủ trì việc kê biên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người bị cưỡng chế, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

3. Khi kê biên nhà ở của người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đang cho thuê, cho ở nhờ thì người chủ trì việc kê biên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết, đồng thời thực hiện thông báo theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định này, cơ quan nhận thông báo thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Nghị định này.

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật Dân sự.

4. Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Nghị định này.

Như vậy, việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của tổ chức, cá nhân bị áp dụng biện pháp cưỡng chế và gia đình chỉ được thực hiện nếu nhà ở đó không thuộc trường hợp như sau:

- Nhà ở duy nhất của cá nhân và gia đình người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế có diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật về cư trú

- Và sau khi xác định tổ chức, cá nhân đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành quyết định cưỡng chế,

Lưu ý: trừ trường hợp người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đồng ý kê biên nhà ở để thi hành quyết định cưỡng chế.

Kê biên tài sản là nhà ở duy nhất khi cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính chỉ được thực hiện khi nào? (Hình từ Internet)

Nhà ở có sẵn bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án có được đưa vào kinh doanh không?

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

[...]

Như vậy, nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện nêu trên. Do đó, nhà ở có sẵn bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định.

Nhà ở đang bị kê biên để thi hành án có thể tham gia giao dịch không?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

[...]

Như vậy, theo như quy định nêu trên, nhà ở đang bị kê biên để thi hành án không đủ điều kiện tham gia giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà.

Trên đây là toàn bộ nội dung về "Kê biên tài sản là nhà ở duy nhất khi cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính chỉ được thực hiện khi nào?"